質問と回答

カテゴリ 購入
質問項目 「初心者です。1棟買いかリノベーション物件か?ご相談させてください。」
質問内容 ななころ様

はじめまして。2週間前から不動産の勉強をしだした初心者です。私のサラリーマンと
してのお給料も入社して 23 年来まったく上がらず(年収 300 万円)また主人があと8年で
リタイヤですので、貯金や信用があるうちに別の収入源を確保をしておこうと思い、不動
産投資に興味を持ちました。よろしくお願いします。




今、気になる物件が2件あります。価格交渉をするのに物件の価値を図りたいのですが、
どういう方法がありますでしょうか?

※詳細は次の通りですが、質問コーナーで公開される際は物件名などはぼかしてお願い
します




■1 棟アパート物件A

物件Aは一棟買いのアパート(全 6 室)で現在満室です。室内画像なし。

2013年前に所有者が社宅使用していたものを競売にだしたため、今回の売主(福山
の不動産会社)が転売目的で取得したものだそうです。

H27 度固定資産税 ¥154,748-

売値は 2500 万ほどですが、積算価格を出したところ(←計算が間違ってないなら)1100
万ほどで、現地で確認しましたが、階段の屋根の色あせやステップ部分の塗装のはがれが
気になってきてます。

800 万くらいなら OK かと試案中でしたが、競売物件と知り、いくらで購入したのか気に
なります。調べる方法はありますか?

リフォームも何もされていないような物件ならば、450~500 万までにしてなるべくキャ
シュでと考えております。すでに2組のお客様が銀行への事前審査を始めていると売主不
動産屋さんから連絡がありました。




■ワンルームマンション物件B

物件Bは広島市中区西平塚町にあるワンルームマンションで現在若い女性が賃貸中です。

売主(こちらも不動産会社)へメールにて問い合わせをしましたところ以下のような回
答がありました。
① 現在の賃料について

58,000円/月額 での賃貸になります。管理費・積立金は当弊社持ちです。

② 賃借人の属性について

現在、若い女性おひとりでのお住まいです。※家賃保証会社加入済です。

③ 固都税について

H27 年度 土地 5,408 円、建物 14,482 円、 計 19,890 円 平成 27 年度になり、概ね同額
かと思います。

④ 販売理由について

弊社は不動産会社であり、広島市内でも多くの物件を所有しております。その中で、売
上調整等の為売却をしております。この物件は平成25年1月にフルリノベーションをか
けており、改装費用に 280 万円程度投資をしておりますので、その分、販売価格は同マン
ションの他の部屋よりも高くなっておりますが、割安かと思います。内装デザインに関し
ましては、弊社のホームページ販売物件をご参照ください。

もし私が取得すれば、管理費・修繕品はこちら負担することになりますでしょうか?

またななころさんはリノベーション物件についてどうお考えですが?ちなみに広島では
まだまだ希少な物件です。

もし利益を優先するなら①の物件ですが、希少性(差別化)と売却(5年~10年以内)
を考えると②がいのかな?自分なりのストーリーを描いてみるのですが、まだまだ調べ足
りないところや勉強不足な部分がありますので、ななころさん、忌憚ないご評価・ご指摘
の程、よろしくお願いします。

よっちゃんママ
回答内容 質問というより、具体的な物件の相談ですね。リタイヤに備えて別の収入の柱を作るた
めに不動産投資を検討されているとのことですが、初心者とはとても思えないほどとても
良く考えられていらっしゃいますね。ご質問もとても丁寧だったので、私もかなり真剣に
丁寧に回答させて頂こうと思います。

質問を整理すると、以下の 4 点という認識で進めていきたいと思います。

① 過去、競売でいくらで落札されたか調べる方法は?

② ワンルームマンションの積立修繕費、管理費は誰が支払う?
③ リノベーションの物件について、ななころがどう考えているか?

④ 1 棟アパート物件Aとワンルームマンション物件B、どららを購入すべきか?

ひとつひとつななころの考えをもとに回答していきたいと思います。

① 過去、競売でいくらで落札されたか調べる方法は?

過去に競売で落札された物件は、以下のサイトから調べることができます。BIT(不
動産競売物件情報サイト)「http://bit.sikkou.jp/」から、「過去データ」を調べると、
過去 3 年分を調べることができます。

また、いつ、競売で落札されたのかを調べるには、登記簿謄本の「甲区」の「権利者そ
の他の事項」の欄に、「平成〇年〇月〇日強制競売による売却」といった記載を調べると
分かります。見にくくて申し訳ないのですが、これが実際に私が競売で落札した時の登記
簿です。




② ワンルームマンションの積立修繕費、管理費は誰が支払う?

ワンルームマンションの積立修繕費や管理費は、部屋を借りる入居者ではなく、物件の
所有者(大家)がマンション管理組合へ支払うのが原則です。

ただし、管理費については、家賃とは別に「管理費」という名目で、大家が入居者から
徴収し、大家からマンション管理組合へ支払うのが一般的です。なお、入居者から頂く管
理費は、大家がマンション管理組合へ支払う管理費と同額である必要はありません。

③ リノベーションの物件について、ななころがどう考えているか?

リノベーション物件は私も大好きです。ただ、リノベーションをされた物件を買うと割
高になりがちなので、まだリノベーションをされていない物件を購入するのが好きです。
そして、自分自身でリノベーションするか、「自由にDIYしてOK」な賃貸物件として、
貸し出すと思います。

実際、この物件のデザインはとても良いのですが、IKEAやサンワカンパニーのもの
を利用している割に、280万円は少々高い気がします。また、このエリアの家賃相場が
分かりませんが、58000円という家賃が適正だとしたら、リノベーションにお金をか
け過ぎている気がします。

リノベーションすることによって、リノベーションする前と比べて、どのくらい家賃を
上げて貸すことができたのか?空室期間はどのらくらい短縮されているのか?調査してみ
る必要があるかと思います。




④ 1 棟アパート物件Aとワンルームマンション物件B、どららを購入すべきか?

私がワンルームを買うとしたら、売却益を得られる可能性がある場合か、建物自体に他
の物件と差別化がされている場合です。基本的に収入の柱としては、私はワンルームマン
ションを買いません。

この物件のように、キャッシュフロー月 3 万円そこそこの、売却益を狙った物件を買う
のは、よっちゃんママさんの本来の目的である近い将来に向けた収入の柱としてはどうな
のでしょうか?

一方、1 棟アパート物件Aについてですが、物件自体は良さそうです。おっしゃる通り利
回り 10%程度でこの条件では物足りませんので、800 万円でしたら即買います。しかし、
私も無茶な指値は大好きですが、売値 2580 万円に対して、現実的に指値が通る可能性はあ
りそうでしょうか?

以上のようによっちゃんママさんの質問に回答してきましたが、もう少し柔軟な発想が
できるかと思います。詳しくは個別でないとアドバイスできませんが、他にもいろいろな
視点で考えてみることをオススメします。

① 今持っているリソース(属性、自己資金、よっちゃんママさんの能力など)を最大限に
活かす方法は他に無いだろうか?

② 不動産投資以外に、安定した収入を得る方法は他には無いだろうか?

収入を増やす方法は他にもいっぱいあります。能力の高い人だなと感じますから、もっ
といろいろな視点で考えて、時間をかけて情報収集してみてください。よっちゃんママさ
んの成功をお祈りしております。以上、参考になれば幸いです。

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