質問と回答

カテゴリ 購入
質問項目 「東京都足立区内の駅徒歩 3 分の築古戸建の買付申込みを出しました。
しかし2つ課題になっているところがあり相談させて下さい。」
質問内容 ななこころ様


初めまして。本日メルマガ登録させて頂きました〇〇と申します。


私は、大学進学を機に北海道から上京、現在は小さな外資系銀行に勤務する傍ら、不動産
投資で再度独立を目指す 34 才、独身、新宿在住です。あつかましいとは思いますが、実は
さっそく質問がございます。


昨日、東京都足立区内の駅徒歩 3 分の築古戸建の買付申込みを出しました。しかし 2 つ課
題になっているところがあり相談させて下さい。


1、この物件は、今回シェアハウスの利用用途で考えており隣に住む、やや気難しい地主
さんに応諾いただけるか悩んでおります。


語学習得に特化した勉強型シェアハウス等、運営の仕方(騒音等配慮)など、交渉の材料は
用意しているのですが、この点について経験談等アドバイス頂ければ幸いです。


2、今回の物件は 1000 万を切る指値価格で承諾いただける個人的見込があるのですが、
恥ずかしながら自己資金(150 万)が乏しく、どこで借入できるものか悩んでおります。


※旧法借地件の物件(購入時に更新予定・名義変更売主負担)
再建築は可。築 33 年。間取 5k、土地 65 平米、延床 85 平米。未登記のサンルームあり(審
査上、撤去条件予定)


三井住友 L&F、及びアプラス、または政策金融公庫からの借入が候補にあがっております
が、現状シェアハウスでの利用を考えており、審査が通るものか悩んでおります。


まずは、ファミリー向けの賃貸または、自分の自宅としての購入にチャレンジしそれから
方向性を考えるという事まで考えてしまっております。親族等にあたり、現金または預担
での購入も選択に入れております。


まだ資金準備が乏しく、物件を購入できる立場にないかもしれませんが、土地勘もあり希
望に近い物件をなんとか手にしたいという思いがあります。借入等についてアドバイス頂
戴できれば幸いです。


なお突然、身勝手な長文の質問、大変に申し訳ございません。お返事の保証がないことは
十分了解しておりますが、どうか何卒宜しくお願い申し上げます。
回答内容 とても丁寧でポイントをおさえた良い質問だと感じました。私もこういった物件は大好き
です。知恵と工夫次第で面白くなりそうな物件でワクワクします。


さて、ポイントはおっしゃっている通り融資となりそうなので、質問の順番を前後して最
初に回答したいと思います。融資の候補先としては以下の通りです。


1. 三井住友トラスト・ローン&ファイナンス

この金融機関はご存知の通り、金利は変動金利で 3.9%と高めですが、低属性でも、築
古木造でも借地権の物件でも融資をしてくれる強い味方になる可能性があります。自宅や
別の物件など共同担保に入れる物件をお持ちであれば、検討する価値はありそうです。


2. 住宅ローン

あまり裏ワザ的なことはオススメしませんが、ご自宅として住むために住宅ローンで借り
るという選択肢としてはアリだと私は思います。住宅ローンであれば、自己資金も属性も
あまり求められず、金利も格段に安く期間も長く融資を受けられます。

そして、もし私がやるとすれば、実際に自宅として自身で住みつつ、Airbnb などを利用
して、外国人ゲストを積極的に受け入れていきます。国際交流しながら語学実践&勉強の
できるシェアハウを自分自身で運営していきます。単純計算で、4 部屋×月 6 万円=24 万
円の家賃収入になります。

ある程度シェハウス運営のコツやポイントをおさえたら、外国人ゲストを受け入れるシェ
アハウスに興味のある人(日本人に限る必要はありません)に、運営を引き継いでいき、
次の物件に移り住んでいく「ヤドカリ戦法」を取っていきます。※隣人の地主さん対策は
後述します。


3. カードローン

どうしても欲しい物件であれば、カードローンという選択肢もアリです。以前と比べて大
手の銀行も積極的に取り組んできており、金利も安くなっており、大きな金額も借りられ
るようになってきています。

よく信用毀損を心配される方がいますが、数年で何億と物件を買っていくような人以外は、
さして影響はありません。この辺の内容は、紺野健太郎さんの「不動産投資で人生を変え
る!
最速でお金持ちになる絶対法則---資産ゼロでも毎月 100 万円を稼ぐ仕組み」(ダイヤ
モンド社)がとても良い本で参考になると思うので、読まれていないようでしたら、読ん
でみてください。

そして最後に、隣人の地主さん対策についてですが、特効薬は残念ながら無いと考えてい
ます。私が 2 棟目の 1 棟マンションを購入した時、お隣に(隣というか同じ敷地で複雑な
権利関係の土地)は、元所有者の妹さんが住まれていました。私は何度も妹さんのところ
に足を運び、信頼関係を結んでいきました。今では息子のようにとても可愛がってもらっ
ていて、必ずコーヒーと長いお話しでもてなしてくださいます(笑)。

決して迷惑をかけることは考えていないと思いますし、地域の活性化にもつながる素晴ら
しい事業だとも思います。「やや気難しい」というフィルターを一度取り外して、何度も
足を運ばれて、何も隠さず誠心誠意話してみるといいかなと思います。

以上、参考になれば幸いです。

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