質問と回答

カテゴリ 購入
質問項目 「物件購入前の躯体のチェックをどこまでした方が良いでしょうか?住宅診断をした方が良いでしょうか?」
質問内容 ななころさま

こんにちは。◯◯と申します。いつも大変お世話になっております。ななころさんのおか
げで、今後のライフプランの指針を描けるようになりました。本当に感謝しております。

公開質問ですが、今後の不動産投資についてアドバイスをいただきたいと思いました。可
能な範囲で結構ですので、どうぞよろしくお願いいたします。(以下、少々細かい長文に
なりすぎたかと思います。申し訳ありません。)

夫の定年後の対策を考えるにあたり、シェアハウス運営を考えております。前提は以下の
通りです。★以降が質問になります。

・中古戸建を購入し、小さなシェアハウス運営を検討中。ななころさんのセミナーなど
で感銘を受け、留学生を中心に場合によっては外国人観光客、次に日本人をターゲッ
トと想定。

・予算が無いのに理想が高すぎて再建不可などの物件しかない上、利回りも低くなるこ
とは承知の上。

・都心に希望に合う物件を見つけ、購入に向かっている。再建不可、築 40 年超。何故か
担当仲介業者さんが出口戦略を心配して下さり、耐震の新しめの中古が良いのではと
ストップをかけられている。物件情報待ちの状態。

・夫婦では現物件購入をほぼ決定。中を見た段階で、なんとか表面的なリフォームでい
けるのでは、との感触。決定前に、懇意のシェアハウスコンサルタントのかたと、内
装業者さんで見ていただく予定。彼らは、シェアハウスのリフォームはできるだけ費
用をかけずに、のポリシー(当たり前と思いますが)。

★具体的に質問させていただきたいのは、躯体のチェックをどこまでするか、購入
前に住宅診断をした方が良いか、ということです。

別の物件で、シロアリ被害が大きくて断念した例もあり(これは仲介業者さんサイドでチ
ェックしていた)、シロアリ、屋根、ある程度の躯体の頑強さは確認したいのですが。内
装業者さんは躯体の専門でないのでそこまで見ないとのこと、耐震前の建物なので住宅診
断までやっていてはきりが無い、という感触です。当然瑕疵担保免責現況有姿です。

・ 立地が大変気に入っているので、終の棲家として購入しても良い、ぐらいに考えてい
ます。しかし今は予算が無いこと、すぐにシェアハウスとして運営したいので、10 年
ぐらいの間、現状のままで住めるかどうか、というレベルにおいての質問です。(そ
の後、抜本的に改装しても良いと想定)

・念のためにでも、購入前に別途住宅診断を依頼し、シロアリの問題があっても許容範囲
なら除去するなどがベターなのでしょうか。屋根は内装業者さんの内見チェックでも判
断できるのかと思いますが、いかがでしょうか?ちなみに、ローンを組む夫は、「多少
ボロでも住めれば良い、このまま進もう」ぐらいの認識です。私は、シェアハウスをオ
ープンしてから躯体系のリフォームをすることは避けたい、と思っています。一般不動
産投資としての常識範囲でアドバイスいただければと思います。

以上です。初心者な上、長文で申し訳ありません。どうぞよろしくお願いいたします。
回答内容 私のセミナーを聞いて、外国人ゲストの受け入れを検討されているということで、とても
嬉しく思います。ご質問者さんのような日本の伝統芸能を伝える方が、外国人ゲストを受
け入れるということは、社会にとってとても意義のあることだと思います。応援していま
す。

さて、昭和 56 年 6 月以前に建築許可を取られた旧耐震基準の戸建てを検討されていて、
どこまで躯体のチェックと住宅診断をした方が良いかについてのご質問です。

私の結論から言ってしまうと「躯体チェックと耐震診断はした方が良い」です。日本シェ
アハウス協会によると、いろいろと問題のあるシェアハウスを、「安心・安全の〝見える
化〟により、シェアハウスを社会にアピールしたい」と活動しています。そのため既存住
宅をシェアハウスに転用する場合、以下のような協会独自の自主基準を定めています。


「旧耐震物件は耐震診断・耐震補強を行う」

「室内避難路(廊下・階段)の防火仕様工事を原則実施」

「個室間の界壁工事を原則実施」

「消防指導の遵守」「ドミトリーの禁止」


ただし、シェアハウスも投資ですので、躯体チェックや耐震診断の費用、もし耐震補強が
必要となった場合の費用を、しっかりと計算に入れておく必要があります。計算して、あ
る程度の利回りやキャッシュ・フローが得られるのであれば、私だったら購入します。難
しいようでしたら諦めます。


また、政府は全国 820 万戸の空き家を何とかしなければいけないと考えており、空家活用
を国が進めているため、助成金や補助金が出ないかどうかもチェックされるといいかなと
思います。


空き家の活用、外国人受け入れ、日本の伝統文化の継承など、すべてが一度に実現できる、
社会的意義の大きい素晴らしい活動だと感じています。がんばってください。

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