質問と回答

カテゴリ 税金
質問項目 「デットクロスを避けるには、どのくら買い増ししていかないといけないのでしょうか?」
質問内容 減価償却を4年で完了する場合、デッドクロスを避けるために物件を買い増して、更なる減価償却の対応が必要と思いますが、これは永遠に買っていかないと、法人税負担が増えて借入金支払のための運転資金が枯渇する気がするのですが、1棟あたり3千万としますと、何棟目まで買い進めないと運転資金が滞ってしまう可能性が高まるのでしょうか。
回答内容 おっしゃる通りなのですが、私や中島亮スタイルの地方高利回り物件を購入していく場合、デットクロスは基本的には考えなくて大丈夫です。中島亮スタイルの地方高利回りのスタンスは、利回りが15%〜20%と高く、返済比率が低くなり、初年度から経費にできる利息の割合も総じて低いからです。

デットクロスとは、簡単に言えば減価償却費と元金返済のバランスが逆転してしまう現象です。つまり経費として計上されない元金の返済額の方が、減価償却費よりも大きくなってしまい、税負担が増してしまう現象のことです。

そのため、主にRC1棟をフルローン・オーバーローンで購入している場合に起こりやすいです。私や中島亮スタイルの地方高利回りの場合は、月々の返済額を大きく上回る家賃収入を得られますので、デットクロスはあまり気にしなくてもいいかなと思います。もちろん儲かったお金を散財しなければ、借入金支払いのための運転資金が枯渇するようなこともありません。

ただし、キャッシュ・フローが出過ぎて、減価償却が終わると、税金がめちゃくちゃ高くなるのは確かです。そのため、指を加えて高い税金を払うのはもったいないので、中島亮さんのような高利回り物件ばかり持っている人は、減価償却を取るために、買い増し買い増ししていくのです。まぁ、儲かり過ぎるようになったら考えていくといいかなと思います(笑)。


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