質問と回答

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質問項目 「建築当時に完了検査を受けいていない築古戸建ての、用途変更はどう
したらいいのでしょうか?」
質問内容 公開質問お願いします。


30 年前築の既存建物「一戸建ての住宅」をリノベーションして、複数の 1DK の室に改造
し、共同住宅にし、賃貸を計画したいと思っています。


「一戸建ての住宅」から「共同住宅」への「用途変更」となりますが、「用途変更」は
既存建物が適法な状態であることを前提にしか受けられないようです。当該建物は、約 30
年前の一戸建てで、当時住宅等は完了検査を受けていないものがほとんどです。


この建物が竣工当初、完了検査を受けているか確認したところ、この建物は竣工当初、
完了検査を受けていないようです。(「台帳記載証明書」という建築基準法上の手続きの
履歴を照会する書類を法務局で取ろうとしましたが、確認できず)


完了検査を受けていない以上、こちらで当時の建築基準法に適合していたことを証明す
る必要があり、おそらくほとんど難しいようです。このような例はありそうですが、世間
ではどうやっているのでしょうか?


教えてください。よろしくお願い申し上げます。
回答内容 とてもレベルが高い質問で、答える方も大変です(笑)。新築当時に完了検査を受けて
いない、30 年以上前に建てられた戸建てを、リノベーションしてもよいかどうかについて
のご質問です。今回も信頼できるプロの不動産屋さんに聞いてみました。


〜ここから不動産会社の回答〜


おはようございます。いつも色々な質問にお答えして大変ですね。今回の質問もだいぶ
レアなケースなので、参考程度にして頂けると幸いです。

用途変更は、確かに厳しいと思います。


特に共同住宅の場合は、不特定多数の人が出入りするので、駐車場や駐輪場、避難経路
などなどの色々な指導が入って来ます。ほとんどの自治体では集合住宅の建て替えの指導
要綱があります。指導要綱ですので、強制力は余りないですが、厳しく言われる自治体も
あるようです。


なので、今回のケースは、「合法的にやるか、勝手にリフォームしてしまうか」
この2つしか方法はないと思います。


一般的な人の認識として、
新築は、建築確認を取らなければ建築が出来ない。でも柱1
本残せばリフォームになるから建築確認を取る必要がない。こんな認識だと思います。


その認識だから再建築不可の建物を柱だけ残してフルリフォームしたりしている現場が
あるんです。あれも本来は建築確認を取らなければなりませんが、ほぼ無許可で行ってい
るケースが多いです。


「昭和47年築だけど、フルリフォームしています! 」
そんな投資物件もほぼ勝手にリフォームしているケースが大半です。
今もそんな売物件を預かってます。ただちゃんとリフ
ォームをする時は、設計士さん、建築屋さんに確認して下さい。



参考までに、登記簿上の用途変更は、現状を土地家屋調査士が現場を確認するので、現
場が共同住宅になっていれば簡単に変更出来ます。


お役に立てれば幸いです。


〜ここまで〜



不動産屋さんの解説通り、合法的に増改築や用途変更をしようとすると、かなりハード
ルが高いようです。私自身も少し調べてみたのですが、違法のまま増改築や用途変更をし
ているケースがほとんどのようですね。



行政もそれはまずいと思ったのか、平成 26 年 7 月に国土交通省から、「検査済証のない
建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」
が出されました。


参考:国土交通省のサイトより
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutakukentiku_house_fr_000061.html


しかし、ガイドライの内容を読み解くと、竣工時(※30 年以上前)に当時の建築基準に
添って建てられていることを調査することが必要であり、それを証明してくれる建築士が
必要となります。合法的にやろうとすると結局ハードルが高い・・・。


ただ、抜け道もありそうです。以下の場合、建築確認が必要ないのですが、ご質問者さ
んの建物はいかがでしょうか?上記2番とかに該当しないでしょうか?


<建築確認を必要としないケース>


1. 床面積の合計が 100 ㎡未満の特殊建築物


2. 2階建て以下
or
延べ面積 500 ㎡未満
or
高さ 13m未満
or
軒の高さ9m未満の木造
建築物


3. 1階建て
or
延べ面積 200 ㎡未満の木造以外の建築物

4. 「都市計画区域」および「準都市計画区域」または「都道府県知事が関係市町村の意
見を聴いて指定する区域」以外のエリア



ただし、消防法などの規定はまた別で必要になってくるため、いずれにしても建築士へ
の相談してみていただくのが良さそうです。参考になれば幸いです。

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