質問と回答

カテゴリ 売却
質問項目 「所有するアパートを売却し、残債を一括返済せずに、毎月ローン返済を続けることはできるのでしょうか?」
質問内容 ななころさん、 公開質問をお願いします。
  私は今、所有しているアパートの売却を検討しています。 もちろん、銀行融資(アパートローン)を受けて買いました。 通常は、銀行の抵当権を外して、 ローンの残りを銀行に返済することになると思います。

利益の考え方は
①売値(4000万円)
②残債(3000万円)(売値で得たお金からローンの残りを一括返済する)
③利益(1000万円)(売値-残債)
④税金(400万円)(利益×40%)
⑤税引後利益(600万円)(利益-税金)
⑥手残り(600万円) となります。
※ 金額はイメージ

<案>
  次の物件に向けて、お金をプールしたいので、 アパートの抵当は外し、売値で得たお金からローンの残りを一括返済せずに これまで同様、毎月返済をすることができないか考えております。
 これだと ⑦売値(4000万円) ⑧税金(400万円) ⑨手残り(3600万円)(売値-税金) となり、手残りが増えて、次の物件の頭金にできるのではと 考えております。

<質問>
 売値で得たお金からローンの残りを一括返済せずにこれまで同様、毎月返済をすることはできるのでしょうか。 (毎月返済の原資は別で回っているCFから補填します。)
回答内容 残念ながら、売却するのであれば、その物件に抵当権が付いている以上、残債は一括返済しなければならないでしょう。銀行にとってみれば、担保が何も無くなってしまいますからね。

 ただ、一括返済してでも、今は売り時ですので、もし想定通りの収益を産んでいないようであれば、売却を考えるのは1つの手ですね。この物件を売ってしまって、先日ライフデザイン実践会の会員さんがシェアしてくれた、1棟目に購入する人だけが使える◯◯銀行のローンを使って、物件を買ってはいかがでしょうか。
※ライフデザイン実践会Facebookグループに、担当者や連絡先が掲載されています。

 このローンであれば、期間は最大35年引けます。融資の審査もゆるく、金利も1%台と魅力満載です。1棟アパートのような収益物件でも利用可能です。多少利回りの低い物件であっても、キャッシュフローを十分に得られる可能性がありますし、今の物件よりも回る物件に組み替えることもできるでしょう。以上、参考になれば幸いです。


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