質問と回答

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質問項目 「区分マンション投資において、大規模修繕時の特別徴収金はどのくらい見込めばいいのでしょうか?」
質問内容 所有している投資用区分マンションの長期修繕計画を見たら、新築から10年目に大規模修繕計画が予定されていました。
修繕積み立て金では賄えない計画のため、特別徴収金が発生するようです。
修繕にかかる見込み金額を戸数でわると、10万円程度で、かなり低めだとは思いますが、予定よりも、多くかかるとしたらいくら増しくらいを見込んで考えておくとよいでしょうか?
回答内容 区分マンションを購入する際、大規模修繕時の特別徴収金の負担金額を、どのくらい見込んでおいた方が良いかについてのご質問ですが、購入時のマンションの築年数やマンションの規模、大規模修繕履歴など、さまざまな条件によりますので予想することは難しいでしょう。そもそも管理組合も予想外の出費ですから。

 ではどうしたらよいか?私だったら負担金を見込むことはしません。逆に、いくらまで負担しても大丈夫か?投資として成り立つのか?ということを見定めておくようにします。

 なぜなら、「こんなお金払えないよー!」と、予想外の負担が求められそうになった場合は、大規模修繕時に反対票を投じたり、管理組合のメンバーとなり、積極的に大規模修繕の計画に入ることで、回避することができるからです。※必ずしも回避できるわけではありませんが。

 大規模修繕の計画は、ご存知の通り、マンション管理組合の話し合いの中で決定されます。大規模修繕を行うためには、所有者および議決権を持った人が、ある一定数賛成する必要があります。賛成人数がどのくらいの割合必要かは、「共用部分の大きな変更を伴う場合」と「軽微な変更で済む場合」とで異なってきます。

 そして、特別徴収金が発生し、各戸の負担が大きくなるような大規模修繕となる場合は、「共用部分の大きな変更を伴う場合」となるでしょう。その場合、話し合いで所有者の3/4以上の賛成が必要となります。

 そのため、自分で投資として成り立つ負担金を見定めておけば、それ以上の金額を負担しなければならない状況を回避することができるのです。

 以上、参考になれば幸いです。


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