質問と回答

カテゴリ 融資
質問項目 「積算価格以上のローンを組んで2棟購入した場合、債務超過となり3棟目の購入は難しいでしょうか?」
質問内容  初めて質問させていただきます。現在九州地区でRCと木造アパートの買付を入れて融資待ちの状態にある者です。質問は3500万の積算価格のRC物件に7000万のローンと3000万の積算価格のアパートに5600万のローンを組んで購入予定の状態です。
購入後は自己資金300万の状態になります。

 この状態では3棟目の購入は債務超過のため無理なのでしょうか。不動産屋はCF出ていれば気にしなくていい。融資は担当次第だと言われます。止まってしまうのは避けたいと考えています。よろしくお願いします。
回答内容 一気に2棟購入する予定とはすごいアクティブですね。素晴らしいと思います。2棟ローンを引いた後に債務超過となり、次の融資を引けるかを気にされているようですね。

 不動産屋が言う「CF(キャッシュフロー)が出ていれば気にしなくていい。融資は担当次第だ」というは、少々乱暴な言い方かもしれません。たしかに金融機関はそれぞれの評価基準がありますので、債務超過していても融資してくれる金融機関はあるかと思います。

 ただ、短期間でバンバン物件を買っていく場合には、融資を引く順番や戦略がとても大切になってくることはご存知かと思います。次の融資を受けるためには、積算や債務超過も大切ですが、以下3つのポイントに注目してみてください。

① 2棟購入時の返済比率はどのくらいになっているでしょうか?
一般的に既存物件の返済比率が高いと、次の融資を受けるのが難しくなってきます。オーバーローンやフルローンで融資を受けると、返済比率が高くなりがちですので、注意をしてみてください。

② どのような融資戦略を描いているでしょうか?
前述した通り、短期で次々と物件を購入していく場合、融資を引く順番がとても重要になってきます。属性や年収を重視するスルガ銀行やオリックス銀行などの住宅ローンの延長のように融資してくれる金融機関は、融資を受けるのが難しくなっていくでしょう。

③ 満室時にキャッシュフローはどのくらい出るのでしょうか?利回りは?
3棟目の物件の融資を受ける際に、既存物件の評価も大切ですが、その時点の自己資金や預金も重要なポイントとなります。そういう意味で、既存の2棟の物件の利回りの高さやキャッシュフローは重要になってきます。

 以上、3点ほどを上げてみましたが、参考にして頂ければ幸いです。


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