質問と回答

カテゴリ 契約
質問項目 「瑕疵担保免責で購入した中古物件が雨漏りしたのですが、仲介業者に何らかの義務違反を負わすことはできますか?」
質問内容 ななころさま

いつもメルマガ配信ありがとうございます。

ななころさんの発信される情報には、モチベーションやメンタル管理までを含めて刺激をいただいており大変感謝しております。公開質問ということで、ご相談させてください。

私は年末に初めての1棟目を購入することが出来ました。物件は地元京都で築29年ほどの2階建てファミリー10戸の軽量鉄骨アパートですが、瑕疵担保免責の条件で購入し、3年ほど前に雨漏りがあって部分修繕で解決済みとの説明は受けておりました。

購入後3か月目に雨漏りが発生したとの連絡を受け、工務店担当者(と火災保険会社の鑑定人)が調べたところ、スレート屋根の経年劣化は進んでいるが、今回の雨漏りの原因は板金部分などの施工不良であるという結論でした。さらに、入居している一世帯では前回修繕後にも雨漏りが解決していないことを認識しており、前所有者に連絡しても相手にしてもらえなかったと怒っていたということが分かりました。

このことを仲介をした業者に連絡し、前所有者の負担で補修をしてもらうよう依頼しているのですが、地元の仲介業者は前所有者と個人的に親しく、前所有者が雨漏りの苦情の訴えは聞いていなかったと否定すれば告知義務違反の証明は難しいと言ってみたり、のらりくらりとごまかされそうな感じです。

また、仲介業者は本来は戸建の建売が主な建築会社でして、自分の業者を使って現場調査すると言っており、雨漏り状況や原因についても都合よく解釈されてしまうのではないかと危惧しています。

今後、雨漏りの現状と原因を仲介をした建築会社の都合の良い解釈ではなく客観的に認めさせる、告知義務違反を認めさせる、ためにどのようなステップを踏んでいくべきか、アドバイスをいただけましたら幸甚です。また、仲介業者が前所有者と結託して事実を誤魔化そうとした場合には、仲介業者に何らかの義務違反を問うことは出来るのでしょうか。
今回の修繕では修繕費もかなりかかると見積もられており、運営開始直後の修繕費負担は非常に厳しく、途方に暮れております。ご面倒をおかけしますが、よろしくお願い申し上げます。
回答内容 ご質問ありがとうございます。せっかく物件購入をしたのにも関わらず、雨漏りの対応ほんとうに大変ですね。わたしも雨漏りには4年ぐらい苦労させられていて、やっと最高の雨漏り業者を見つけて、苦労から開放されました。お気持ちお察しします。

さて、ご質問者さんのご質問にお答えする前に確認です。入居者への対応は進んでいますでしょうか?もうすぐ梅雨の時期に入ります。雨漏りを放置する大家さんや管理会社から、ご質問者さんのような誠実に対応してくれる大家さんにやっと変わったと、安心していることでしょう。まずは迅速な対応と心のケアをしていただくといいかなと思います。

そして、本題です。「瑕疵担保免責(かしたんぼめんせき)」は有効ですが、ご質問者さんがおっしゃる通り、瑕疵があることを売主や仲介会社が知っているのに,この事実を告知しない場合や,虚偽を伝えていた場合には,契約は無効になる可能性もあります。また,「購入前に雨漏りがあり,それを補修し,現在は雨漏りしていない」との告知説明があった」のであれば,その説明義務違反を問える可能性もあります。

ただし、「瑕疵担保免責」と契約書に記載がある以上,かなり不利な状況です。もし告知義務違反を認めさせ、裁判等に持ち込みたいとお考えであれば、証拠がとても重要になります。徹底的に証拠集めをすることが最初のステップになります。
補修工事について本当にあったのか,本当に施行不良なのか、どの程度の内容をしたのかどうかを確認し、写真やビデオを駆使して、証拠を集めてください。その上で、全宅連か全日協に相談してみてもいいかもしれません。不動産会社は全宅連か全日協のどちらかにほぼ必ず席を置いていますので、目をつけられるのを怖がります。不動産会社としては、脱退させられると大変なことになるからです。

それでも、裁判に持って行くとなると時間も労力もお金もかかります。かなり体力も消耗します。ケンカ別れするのではなく、協議の上、お互いの妥協点を見つけていくのが良いかなと思います。

<いきなり物件を買う前に・・・>
この手の相談や質問が本当に多くなっています。たとえば、工務店や保険会社によっては保険で対応できるかもしれません。円満解決できる方法もあります。購入前に相談してもらえると、早めの対策ができますので、次回の購入時は私でなくても構いませんので、ぜひ経験者に相談されることをオススメします。


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