質問と回答

カテゴリ 購入
質問項目 「地方都市もしくは関東圏での1億円以上の鉄骨かRC1棟で表面利回り9-10%、オーバーローンの提案を複数受けているのですが、ご意見をお聞かせいただけないでしょうか?」
質問内容 ライフデザイン実践会事務局様、
お世話になります。いつもどうもありがとうございます。
地方都市もしくは関東圏での1億円以上の鉄骨かRC1棟で表面利回り9-10%、オーバーローンの提案を複数受けているのですが、ご意見をお聞かせいただけないでしょうか?

減価償却終了後の所得税25-30%もかかるようになり、デッドクロスの見極めがとても難しいです。出口戦略も教えて下さい。1年目は毎月CFで10万円~18万円出るというのでとても魅惑的です。

1週間もすると売れましたと言われて考える時間がもありません。先週売り切れになってしまいましたが、そのうちの1件を添付致しましたのでご覧願います。かなり魅惑的に感じて真剣に検討をしておりました。以上ご回答をよろしくお願い致します。
回答内容 ご質問ありがとうございます。具体的な案件のご相談です。物件の詳細の公開ができませんが、まず最初にざっくりと物件の概要をシェアしておきます。



価格:約8000万円
満室想定家賃:約700万円
表面利回り:約9%
構造:鉄筋コンクリート造
築年数:約20年
場所:愛知県名古屋近郊の某市




 こういうご相談は会ってお話ししないと、結構回答が難しいのです。ご質問者さんの投資スタイルや資産背景や投資経験、そして不動産投資の目的が分からないからです。できれば、毎月開催の基礎から学ぶ不動産投資予備校でセミナー後に個別面談(15分)をやってますので、お越しください。
 とはいえ、忙しくてなかなか参加できない方や、セカンドオピニオンを求めている方もいらっしゃると思いますので、あくまでも私の不動産投資スタンスで回答しますね。最初に私の不動産投資のスタンスをお伝えしておきます。



<嘉手納の不動産投資スタンス>
・利回りを絶対重視
・返済比率は50%以下
・自宅から車で2時間程度の場所
・不動産投資の目的は、自分のやりたいことをするための、経済基盤を確立すること
・不労所得で遊んで暮らすことが目的ではない
・構造は問わない
・他の不動産投資家と同じ土俵で戦わない
・努力と工夫と知恵で稼ぐ
・投資ではなく事業として考える




 それでは、ご相談頂いた物件について回答していきます。まず、全体の条件は良さそうです。築年数や写真で見る限りの建物の状態。属性の良い方であれば、融資も好条件で引けるでしょう。
 しかし、私がこの物件を買うかと言ったら、買いません。厳しい見方になりますので、私の投資スタンスと違う方は、読まずに閉じることをオススメします。理由は3つあります。

1.家賃の下落率が大きいこと
 レントロールをみて頂くと分かりますが、約50平米もある2DKの間取りにも関わらず、募集家賃が28000円です。古くから入居している方は最大60,000円の部屋もありますが、下落率が大き過ぎます。適正な家賃は調べないと分かりませんが、敷金も最初2ヶ月だったのが、0になっているようです。

2.金利上昇リスクが怖いこと
 ご質問者さんは恐らく属性が良い方なのでしょう。金利0.7%や35年といった融資期間の提示でシュミレーションがなされています。それはそれでものすごい利点ではありますが、果たして今後35年間、いっさい金利は上がらないと言えるでしょうか・・・!?

 そんな好条件にも関わらず、フルローンの場合、90%稼働で月10万円程度のキャッシュフローしか出ませんから、万が一金利が1%でも上昇した場合、家賃下落と重なって運営がかなり厳しくなることが予想されます。

3.キャッシュフローがでないこと
 都心のよっぽど立地の良いところ以外は、満室になることは想定しないことに私はしています。満室なったらラッキーぐらいで考えています。先日のメルマガの記事(「【危険】首都圏の空室率に異常値!?」)でもお伝えしましたが、東京23区内ですら空室率は33.68%ですから。
 そう考えると、適正家賃に引き直した上で、さらに80%稼働で考えると、表面利回りで4%程度です。不動産会社が提示している経費は甘過ぎるので、もう少し厳し目にみると、さらに利回りは低くなります。キャッシュフローは月3万円程度です。そうなると8000万円の借金を背負ってまで買う物件かは疑問符です。

私の考えとしては以上となります。私の不動産投資スタンスに照らし合わせると、この物件でしたら表面利回りが12%を超えると面白くなってきます。ただ、今の条件でもバンバン買っていく人がいるということでしょうから、指値なぞ無理な話でしょう。それだったら不動産投資ではなく、他の投資を選びます。
以上、参考になれば幸いです。ご質問者さんの成功を心からお祈りしています!


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