質問と回答

カテゴリ 契約
質問項目 「瑕疵担保責任について、最近解釈が改定されたと聞きました。具体的にはどういう事ですか?」
質問内容 瑕疵担保責任について、最近解釈が改定されたと聞きました。具体的にはどういう事ですか?
回答内容  ご質問ありがとうございます。瑕疵担保責任の解釈の改定というのは、「民法の債権法の改正」についてのことでしょうか?

 このご質問からは読み取れなかったため、今回は民法の債権法の改正について、さらにその中でも不動産売買に関連する瑕疵担保責任について、お答えしていこうと思います。

 今回の民法の債権法の改正は、120年ぶりの大改正と言われ、大きな話題となりました。特に瑕疵担保責任については、わたし達のような不動産に関わる人間にとっては、気になることかと思います。

 「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」というのは、簡単に説明すると、「瑕疵=欠陥(不具合)」があった場合に、売主はその瑕疵を修繕する義務を負うことです。
そして、今回の改正では、大きく2つのポイントがあるとされています。

1.「隠れた瑕疵」という言葉が無くなる

 改正前までは、買主が知らずに購入した不動産の欠陥を、「隠れた瑕疵」という表現をしていました。
 「隠れた」という表現があることにより、買主側が購入前にしっかりと注意していないとダメですよ、といったニュアンスが強く、買主側の責任も大きく問われていました。
 しかし、今回の改定で「隠れた」という表現が無くなることで、誰でも気づくような欠陥であった場合でも、「売主側がしっかりと説明しなければ、売主側の責任が重いですよ」というニュアンスが強くなります。
 私たち不動産投資家にとっては、どちらかというと有利な改正です。

2.「瑕疵」は「契約不適合」という用語へ

 改正前の「瑕疵」という用語のイメージは、どちらかというと「欠陥」というイメージが強く、瑕疵かどうかの判断が難しいところでした。
 たとえば、購入した不動産の土地がもともとお墓だった場合、瑕疵かどうかの判断は難しくなります。ある人にとっては瑕疵だし、ある人にとっては瑕疵ではありません。
 
 わたしとってお墓は心休まるところなので、まったく瑕疵ではありません。諸外国でもお墓が憩いの場になっていることも多いぐらいです。
 しかし、今回の改正で「契約不適合」という用語に変更することによって、たとえ欠陥でなかったとしても、当事者の買主にとって「欠陥」と感じるようであれば、契約不適合と判断される可能性が強まったと言われています。
 つまり、ここでも売主側の説明責任がより強まり、買主側のわたしたち不動産投資家にとっては有利な改正となりそうです。
 
 この他にもいくつかポイントがあるのですが、実際の改正はまだされておらず、少々難しい概念も含まれているため、今回はここまでとしておきます。

 いずれにしても今回の民法大改正は、今後も注目しておいた方がよいポイントの1つとなりますので、引き続きウォッチしていきましょう。

以上、参考になれば幸いです。


PDFファイル

ご覧の環境では、object要素がサポートされていません。
PDFファイルをダウンロードしてください