質問と回答

カテゴリ 購入
質問項目 「不動産価格が上がっていると言われる市況の中、買い増しするのは無謀だと思いますか?」
質問内容 ライフデザイン実践会 代表 ななころ様

いつもお世話になっております。◯◯と申します。私は、今年に入って4棟中古マンションを購入しました。現況利回り10%〜11%でした。イールドギャップ5.5%です。

今は不動産価格が上がっている、と言われ、ななころさんもここ3年は物件を購入していないと書かれているのをみました。この市況で買い増しするのは無謀だと思いますか。
回答内容 ご質問ありがとうございます。おっしゃる通り、現在物件価格は上がり、利回りが低下していますね。今は物件を買うべき時期なのか?このような時期にどうやって増やしていったら良いのか?気にされている方も多いのではないでしょうか。

たしかにわたしもここ4年間は物件を購入していません。それには大きく3つの理由があります。

理由1.やりたいことを優先させているため
もともとわたしは不動産投資がやりたいのではなく、家賃収入という経済基盤を作りあげて、本当に自分の人生を自分がやりたい事をすることが目的でした。「ホストファミリーを通じて、子供を豊かに育て、家庭から日本と世界との架け橋をかけていき、世界中に日本のファンを増やす」が使命だと考えています。

非営利型一般社団法人 日本ホストファミリー養成協会 http://jhfta.org/

そのため、所有する物件を無理に増やして、あまり時間を取られたくありません。あまり増やしても、自分が60歳、70歳になった時に、どうやって引き継ぐかという問題もあります。そのため、今所有しているのは、賃貸併用住宅も含めて、3棟20室ほどです。しかし、それでも家賃収入は年間で1500万円ほどあり、月のキャッシュフローは80万円ほどです。ですので、手間をかけたり、無理して物件を購入するほどの市況やステージではなく、自分のやりたいことを優先させているのです。

理由2.現在の利回りであれば、他の投資の方が効率良いため
上記(理由1)のように、わたしは不動産投資が最終的な目的ではなく、自分の人生を好きに描くための手段の1つと考えています。いずれは金利も上がり、空室も増えて、家賃も下がるでしょうから、不動産投資のせいで夜眠れなくなったり、空室対策などに時間を割かれたくないのです。先が読める5年ぐらいで元を取っておきたいのです。そのため、収益物件を購入する場合は、わたしは以下のポイントを重視しています。


<ポイント1> キャッシュフロー重視・・・年間150万円以上
<ポイント2> 利回り重視・・・最低実質利回り「融資金利+8%」
<ポイント3> 返済比率重視・・・最低50%以下、できれば30%以下


しかし、「そんな物件、今は難しいでしょ!?」とおっしゃる方もいるのでは!?実際には探せば結構あります。ちゃんと探していなかったり、やり方が分からないだけだったりもします。ライフデザイン実践会の会員さんも次々買っていっている人もいます。

一方で、世の中には、利回り5%〜10%程度であれば、不動産投資よりもはるかに安全でリスク無く、手間無くできる投資が溢れています。もちろん怪しいものもたくさんありますが、まっとうなものも相当数あります。わたしも実験的に他の投資をやっています。今年1月から300万円を入れてみて、1年弱で390万円になりました。手数料などを抜かした純粋な利益で、月利2%、年利25%ほどです。1億円の物件を買って、年間のキャッシュフロー100万円を得るよりも、レバレッジは効きませんが、はるかに安全で手間も時間も必要ありません。

理由3.次のステージにいるため
2012年9月にわたしはサラリーマンを辞めました。そのため、喜んで融資してくれる金融機関も減り、ス◯ガ銀行などサラリーマン大好き金融機関は、まるで相手をしてくれなくなりました。一方で、信金や地銀などからは「融資させてください」「借り換えさせてください」と言われるようにもなってきており、サラリーマン大家さんとは違った不動産投資戦略を実行準備しているためです。

以上のように、わたしが今物件を買っていないのは、今買うのが無謀だと考えているからではなく、自分の目的やステージにあった不動産投資ができないからです。一方で、不動産投資をする目的やステージや考え方はそれぞれです。多くの情報を集めて、ご質問者様の軸にあった不動産投資をすれば、今購入することも問題ないかと思います。参考になれば幸いです。


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