質問と回答

カテゴリ 投資
質問項目 「ス◯ートライフ社のか◯ちゃの馬車についてどう思いますか?」
質問内容 お世話になっております。はじめまして、◯◯と申します。 ブログを拝見して、こちらのFB(https://www.facebook.com/2103104yobiko/)を知りました。

今、ス◯ートライフ社のか◯ちゃの馬車という不動産投資を検討中で、融資条件は、オーバーローンでS銀行で30年 3.5%です。ブログを拝見して、こちらの会社を慎重に判断するようにという記事を拝見しました。
その詳しい理由を教えていただけると助かります。 お手数おかけしますが、よろしくお願いします。

※記事「怪しげな不動産投資の話しにご用心」
 http://blog.livedoor.jp/try2103104/archives/2007621.html
回答内容 お問い合せありがとうございます。ス◯ートライフ社のか◯ちゃの馬車については、すでに購入した不動産投資家の方からも相談を受けるほど、相談が多くなっています。

知り合いの不動産業者からの情報、サイトでの調査、投資家の話しから話しを聞き、おおよそのこの会社の事業概要は把握しています。入居者からの家賃収入ではなく、入居した女性に働き口を探す人材派遣業や広告収入として売上をあげていくビジネスモデルとのこと。そのビジネスモデルの着眼点は面白いなと思いました。

とはいえ、私なりに以下のように考えた結果、結論としては、購入はくれぐれも慎重にするようにアドバイスしています。ちょっと長くなりますが、相談があまりにも多いため、ここでしっかりと解説していきます。
※ただし、あくまでもいち投資家としての個人的な意見としてお読みください。

1. 事業は本当に上手く回っているのか?
この会社の物件の空室状況を調べたことがありますでしょうか?例えば、下記の物件は中央沿線の人気の駅の物件ですが、2016年8月築で新築1年未満にも関わらず、まだ1室も入居が無いようです。このように多くの物件で空室が目立ちますが、果たしてビジネスモデルとして成り立っているかが疑問です。(サイトの空室状況がリアルタイムでは無い可能性がありますが、それはそれで問題。)
※以下は、その物件のキャプチャ画像(2017年3月現在)


2. 30年間本当に続く?
「30年保証なので、大家は空室があっても家賃が入ってくるから問題無いじゃないか!?」とおっしゃるかもしれませんが、どうでしょうか。部屋が狭く、家賃もかなり強気な設定となっているため、家賃を一方的に下げられたり、当初の条件を下げられる可能性は、30年間本当にないでしょうか?入居者の評判もあまりよろしくないようです。このまま空室が多い状況でも、30年間、同じ家賃設定で、家賃保証を続けられるのでしょうか?

3. 突然、家賃保証の解除を申し出られたら?
当然のことながら、ビジネスが上手く回らなくなった場合、当初の条件を変更するように大家に打診があることでしょう。折り合いが付かなければ、家賃保証を一方的に解除させられる可能性もあります。会社を倒産する可能性もあります。
家賃保証を解除させられたら、この会社は入居者ゼロでも収入になると謳っていますが、大家はそうではありません。入居者ゼロではとても銀行へ返済していくことはできません。その場合はどうしますでしょうか?

4. 出口はどうする?
この会社の建てた物件は、建築基準法条の用途は「寄宿舎」です。一般的なアパートやマンションの「共同住宅」とは異なります。
その場合、銀行からの融資は極めて難しくなります。S銀行以外で融資をしてくれたという話しは、1件しか聞いたことがありません。S銀行でも、限られた支店でしか融資をしていないという情報もあります。
当然「寄宿舎」→「共同住宅」への用途変更は難しいです。さらに、S銀行は自身の銀行で融資した物件が売りに出された場合、その物件を買う人には融資はしません。こう考えてくと、売却が極めて難しいと思われます。

以上、4つのポイントから、この会社のビジネスモデルにのっかるのはくれぐれも慎重にとアドバイスしています。創業者の評判も気になります。
また、この会社は、実際は人材派遣業や広告収入ではなく、「建築費」がビジネスの大きな収入の柱になっているのではないかと私は考えています。販売価格の中に利益が乗っていて、不動産投資家から銀行でオーバーローンの融資を引いてもらい物件を買ってもらうビジネスモデルなのではないかと考えています。

もしそうだとしたら、新規に物件を建て続けなければいけず、常に不動産投資家に売り続けなければいけません。いずれ破綻をきたす可能性が高いのではないかと考えています。

ただし、あくまでもこれは私の考えとなりますので、いち投資家の意見として参考にして頂ければ幸いです。


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