質問と回答

カテゴリ 融資
質問項目 「融資受けている銀行に金利交渉をしたいのですが、 どのように話を進めていいのでしょうか?」
質問内容 ななころ様
いつもお世話になっております。 ◯◯◯◯です。

質問したいのですが、融資受けている銀行に金利交渉をしたいのですが、 どのように話を進めていいか、思い浮かびません。 どのように進めたらいいと思いますか。 融資受けてからどのぐらいからでしたら通りやすいでしょうか。

物件は昨年2ヶ月置きにオーバーローンで4棟、購入しました。 積立ている家賃は今のところ手をつけてはいません。 お答えいただけますとありがたいです。
回答内容 ご質問ありがとうございます。融資を受けている銀行への金利交渉についてのご質問ですね。

銀行の金利はどうやって決まるのか?基本ではありますが、金利交渉をする上で分かりやすくなるので、最初に説明しておきたいと思います。銀行の金利は、次の4つの要素の合計で決まります。

「金利=銀行の調達金利+銀行の経費+貸倒れリスク+利益」

この4つの要素の中で、われわれ不動産投資家が、銀行に影響を与えることができるのはどれでしょうか?

まず、銀行の「調達金利」や「経費」は、各銀行で決まっているものであり、われわれ不動産投資家がどうにかすることはできません。

一方で、銀行に対して、われわれ不動産投資家ができることは2つです。「貸し倒れリスクが低い」「(銀行に)利益を産んでくれる」と、銀行が思ってもらうことができれば、金利はおのずと下がっていくことになります。

では具体的にどうすればいいのでしょうか?

「貸し倒れリスクが低い」ということを銀行に分かってもらう最も良い手段の1つは、個人であれば「確定申告」、法人であれば「決算書」の中身がとても大切になってきます。当然、利益が出ており、黒字が大きくすると、銀行はリスクが少ないと思ってくれます。

しかし、ご質問者さんのようにオーバーローンで融資を受けていると、物件評価額よりも借入額が大きくなり、いわゆる債務超過になりがちです。つまり、その場合は、貸し倒れリスクが「高い」と思われがちです。

その場合は、債務超過を上回る金融資産があることを示したり定期預金に入れたりするなど、銀行では「保全率を高める」と言ったりしますが、「貸し倒れリスクは低く、安心な融資先だよ」ということをアピールする必要があります。

もしくは長年付き合っていくことで、残債が減り返済実績を作っていき、信頼できるお客さんだということを理解してもらうことが重要となります。

もう1つのは、「利益を産んでくれるお客さん」だよ、ということを銀行に理解してもらうことです。たとえば、物件を買い増して増額融資を受けたり、他行の融資を借り換えするなど、金利を下げても、トータルの利益額がほぼ同じであれば、金利交渉の余地があります。

また、他行から借り換えの話しがあるなど、「金利を下げてでも付き合っていきたい」と銀行に思ってもらえるようになることが、金利交渉の上で重要になってきます。

その他に、金利交渉の時の話しの仕方もあるのですが、紙面も限られているため、ここでは割愛しますが、まずは金利が決まる仕組みを理解することで、金利交渉に当ってみてください。
以上、長くなりましたが、参考になれば幸いです。


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