質問と回答

カテゴリ 購入
質問項目 「売主が法人ではなく個人の場合、売買価格の土地と建物の比率において、建物価格の比率を高くすると、売主にどんな影響がありますか?」
質問内容 ななころさん、ご無沙汰しています、◯◯です。公開質問お願いいたします。

現在、ある築古の物件に買い付けを入れています。この物件は個人での取得を予定しているのですが、目的のひとつは、減価償却を多く取ることです。

そこで、売主様に契約書上、建物価格を多めに記載してもらえないか(本件は、売買価格のうち土地値の占める割合が高く、通常の固定資産税評価額を使用するやり方だと建物価格が相当低くなってしまいます)相談しているのですが、あまり色よい返事をもらえていない状況です。

ちなみに、売主様は個人で所有しており、現在は消費税の非課税事業者、建物価格を多めにといっても建物価格800万円ぐらいでお願いしていますので、本売却があっても将来的にも課税業者にはならない予定です。

こういったケースで、例えば、固定資産税評価額の比率で按分した額を超えて大きな建物価格を契約書上に記載してもらうことは、売主にとって何か問題があるのでしょうか?

どうぞよろしくお願いいたします。なお、過去の質問は、ざっと見てはいますが、もし類似の質問が既出でしたら、教えてください。
回答内容 お久しぶりです。成功されて海外に行かれたのだと思っていました(笑)。

さて、ご質問頂いた件ですが、私は専門家ではありませんので、あくまでもいち不動産投資家として回答させて頂くことをあらかじめご了承ください。

私がお世話になっている税理士にも確認したのですが、売主が個人で所有しており、課税業者でもない場合は、建物価格が上がっても影響は無いと思われます。

しかし、「何か後々面倒になるのではないか・・・」といったような心情的な問題(何か面倒になるのではないか・・・)や、売主の税理士などが反対しているのかもしれません。

そのようなケースはままあり、その場合は無理強いをせず、建物と土地の比率は書かないでおいてもらうのが良いかなと思います。その後、税務申告する際に根拠があればいいことなので。

なお、根拠を示すものとして、ご存知かもしれませんが、主に5通りの方法があります。ご自身の一番良いものを根拠として活用するのがいいかなと思います。


<土地と建物の按分の根拠>
1. 売買契約書に書かれた土地と建物の価格
2. 土地、建物の固定資産税評価額で按分
3. 土地の路線価(相続税評価額)と面積から土地価格を算出、残りを建物価格とする
4. 建物の再調達価格と経過年数から建物を算出、残りを土地価格とする
5. 不動産鑑定士による評価を参考
6. 売主が消費税課税業者の場合、購入に伴う消費税によって割り戻して計算


以上、参考になれば幸いです。


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