質問と回答

カテゴリ 融資
質問項目 「接道する前面道路が階段だった場合、銀行の土地の評価は?(追記)」
質問内容 ~ 前回、回答済の質問ですが、追記がありますので再掲載 ~

物件で接道2M以上の道路がありますが、全て階段での接道の場合、銀行の資産評価の掛
け率はどうなりますが?平地の場合と比べて下がる気がしています。 また、再建築する場
合のコストが何割増になるかの目安などありますでしょうか?
回答内容 ご存じの通り、多くの銀行が物件を積算(基本的には、建物の価値+土地の価値)で評
価しますが、最終的な担保評価の計算ロジックは銀行によっても大きく異なります。した
がって、接道部分が階段である場合も、掛目は銀行によって異なります。

さらに、その階段の形状によっても異なります。すべての銀行が教えてくれる訳ではあ
りませんが、どのくらいの掛目になるのかは銀行に聞くしかありませんので、今度銀行と
話す機会があったら聞いておきたいと思います。

とはいえ、実勢価格を見ても、そのような前面道路と敷地に高低差がある場合、平地よ
りも安くなるのが一般的ですので、当然に銀行評価も低くなるでしょう。路線価にすでに
反映されているケースもあります。

なお、銀行評価と直接は関係無いかもしれませんが、国税庁の「財産評価基本通達」で
は、「前面道路と敷地に高低差がある場合などにより、利用価値の著しく低下している宅
地の評価は10%評価減します」とあります。

また、再建築する場合のコストが何割増になるかについての目安ですが、これも再建築
する業者や階段の傾斜や幅によっても大きく異なります。高低差が大きく、階段が急で狭
くて工事車両が入りづらければ、それだけ高くなるでしょう。一般的には通常よりも5%
アップする程度の様です。

~追記~

先日、いくつかの銀行と話す機会があったので、上記の件について聞いてみました。す
ると、どの銀行も答えは同じで、「審査は本部が行うため、傾斜地の掛目のような細かい
項目は、担当者レベルでは把握していません。」という回答でした。
そのため、どのくらいの傾斜地かによっても大きく異なるため、「傾斜地は評価が低くな
る傾向にある」という大枠をおさえ、物件ごとに確認していくのが良さそうです。

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