質問と回答

カテゴリ 融資
質問項目 「どの順番で融資を受けた方がいいでしょうか?」
質問内容 お世話になっております、スコットこと◯◯と申します。
今回、質問として今後の私の融資体制をどうやれば宜しいのかお聞きしたいと思っております。

実は、只今二つのエリアで融資を引こうと検討しております。福岡と千葉です。住まいは千葉で地元の地銀か信金で、福岡は住んでおりませんのでオリックス銀行を検討しております。もし、福岡が先に融資が降りましたら、千葉県の地元銀行では融資降りないような足枷になりますでしょうか?

現在、千葉県でやっと探し当てた不動産屋から、オリックス銀行はやめたほうが良いと言われました。地銀や信金で融資が受けられないと言われております。そこの不動産屋は千葉銀と懇意にしているそうです。ななころ様、いかが思われますでしょうか?

因みに、私の属性は普通の勤続21年目の現業サラリーマンです。住宅ローンはないです。 アドバイスをよろしくお願いします。

追伸 次回の物件見学があれば、私も是非参加させていただきたいです。
回答内容 ご質問ありがとうございます。融資に関する質問ですね。

ご存知かと思いますが、融資は基本的に「本人の属性と物件評価」で判断されます。重視されるポイントは金融機関によって異なりますが、千葉銀行のような地銀や信金は、属性に加えて、所有している物件も含めて、物件の評価や実績を評価して判断します。

一方で、オリックス銀行は、他の銀行と違って独特で、収益還元評価を好み、本人の属性を重視する傾向があります。また、総借入額が年収の10倍までしか融資しないと一般的には言われています。逆の言い方をすると、年収の10倍以内でしたら、他の銀行が評価を出さない物件にも、柔軟に融資をしてくれることもあります。

そのため、不動産屋さんが「オリックス銀行はやめたほうが良い」とアドバイスした理由としては、最初に福岡で一般の銀行が評価を出さない物件を、オリックス銀行から融資を受けて購入してしまうと、担保評価割れで債務超過と見なされ、千葉の地銀から融資を受けづらくなると考えたのではないでしょうか。

一方で、最初にオリックス銀行を利用した方が良いと私は考えています。なぜなら、オリックス銀行は、対象エリアも広く、比較的使い勝手の良い銀行なので、年収の10倍に達するまで(年収700万円だったら、7000万円まで)に、利用しておきたい銀行の1つだからです。

ただし、購入後に続けて千葉の地銀で融資を受けるために、以下の条件が必要になってきます。要は、オリックス銀行以外の銀行でも、評価の出る物件であり、キャッシュフローの出る物件を購入する必要があるということです。

<最初にオリックス銀行から融資を引く場合の条件>
1.最初に購入する物件が、積算評価の出る物件である。
2.最初に購入する物件が、返済比率50%以下で、キャッシュフローの出る物件である。

なお、オリックス銀行の融資には、金利が上がりますが、借入額が年収の10倍という制限が外され、年収の20〜30倍までの融資枠を設けている商品もあります。
以上、参考になれば幸いです。

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