質問と回答

カテゴリ その他
質問項目 「広告料の違法性を誰も訴えないのはなぜでしょうか?」
質問内容 広告料とする明らかに大家に対する違法な料金請求に対して国土交通省は何の動きも無いのは何故でしょうか?レインズにもADを認めるような項目があるのは何故ですか?

全国のバカ大家が自ら広告料を引き上げ自分の物件だけをエコひいきしてもらう行為は自らの首を絞める事だと感じている大家は全国に何人くらいいるのでしょうか?

物件を所有する大家なら大家らしく自ら所有する部屋という商品に金をかけ部屋力と言う商品力を上げて他の大家と戦うという真っ当な大家は全国でどのくらいいるのでしょうか?

全てを管理会社に丸投げして自らは何も動かないことが最高の幸せと思っているアホ大家はいつになったら駆逐されるのでしょうか?
回答内容 ---
昔々ある所に、いつも耳まですっぽり隠れる大きな帽子をかぶっている王様がいました。民衆は、なぜ王様がいつも大きな帽子をかぶっている理由が不思議でたまりませんでした。王様はロバの耳だったのです。大きな帽子は耳を隠すためだったのです。

ところが、唯一王様の耳がロバの耳だということを知る人物がいました。いつも王様の髪を切る床屋です。王様からは、誰にも言わないように口止めされていました。

しかし、床屋は何時までも黙っている事が出来ず、井戸の奥に向かって「王様の耳はロバの耳」と大声を出して叫びます。すると、その声が井戸という井戸から「王様の耳はロバの耳」 と伝わり、民衆に王様がロバの耳だということを知られてしまうのです。

この王様は、民衆にロバの耳だということを知られて、どうしたでしょうか?秘密を漏らしてしまった床屋さんはどうなったでしょうか?
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さて、このお話しは有名な「王様の耳はロバの耳」のお話しです。勘の良いご質問者様や読者様でしたらすでにお気づきだと思いますが、この童話には、今回のご質問の回答にもつながるとても重要な気付きがあると私は思います。

おっしゃる通り不動産業者から大家に対して、広告料を請求することや、家賃1ヶ月分以上の仲介手数料を請求することは、宅建業法に触れます。一部、広告料を平然と請求してくる業者がいるのも知っています。

※(公)全日本不動産協会「宅建業者が仲介行為を行う場合の広告の料金」より

しかし、声高に「広告料の請求」を訴える大家は多くはありません。誰かが、「王様の耳はロバの耳だー!」と言った途端、王様に捉えられてしまう可能性があるからです。それを承知の上で、しかも実名(私があえて伏せました)で、質問される姿勢は素晴らしくもあります。

一方で、こんな考え方もあります。ロバの耳は、本当に恥ずべきことなのかということです。大きくて聞き取りやすい耳だとも言えます。実際に童話の中で、王様は「民衆の声が良く聞こる耳」と言い、床屋を許してやります。

何が言いたいかというと、広告料(AD)は、お部屋のPR活動する上で重要な宣伝広告費であると考えることもできます。商売において、何かを効率良くPRするには、広告費をかけるのは至極当然とも言えます。実際にSUUMOやHOMESで掲載してお部屋をPRするには、それなりの費用がかかります。

不動産業者から大家に対して広告料を請求することは宅建業法違反ですが、大家から不動産業者に対して依頼する上では問題無いため、大家が空室をいち早く埋めるべく、効果的に宣伝広告費をかけることはあるでしょう。

ただ、ご質問者さんがおっしゃるように、戦略無き広告料の引き上げというのは、最終的には自分に跳ね返ってきます。そのような大家はやがて淘汰されていくでしょう。

無駄に広告料を上げたり、家賃を下げるのではなく、空室対策には順番と戦略が必要だと、私も考えており、来月8月の不動産投資予備校では、ななころ流の満室戦略をお話ししますので、ここでは割愛させていただきます。

そこに目くじらを立てたり、「バカ」「アホ」呼ばわりしても意味がありません。ご質問者様はいろいろな戦略をお持ちなのですから、他の大家が考えもなしに広告料を投下しているのを横目に見ながら、無駄な経費をかけずに人知れず満室にして、ほくそ笑んでいればいいのかなと思います。ぜひ私には戦略をこっそり教えてください。(笑)

これから、日本は急激な人口減少や高齢化によって、空室対策は一層厳しいものになっていきます。考えの無い、戦略無き空室対策は身を滅ぼします。苦しくなった大家は身を持って知ることになるのではないでしょうか。

以上、参考になったかどうか、回答になっているかどうかは分かりませんが、お読み頂ければ幸いです。

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