質問と回答

カテゴリ 購入
質問項目 「私道持分無しの物件の購入リスクについて」
質問内容 先日の勉強会、大変参考になりました。また、途中で退席してしまい、すみませんでし
た。現在、買付けをいれている物件に関して、1つ質問があります。

この物件、私道(2項道路)に接道しているのですが、私道の持分がありません。
その代わり、通行・掘削の承諾書を私道所有者の全員から得ているのですが、このケース
はなにか将来的に問題になること(売りにくい、価格が低く評価される等)はあるのでし
ょうか?

仲介業者曰く、承諾書があるのであれば、私道の持分があるのとほとんど変わらず、ご
く一部の金融機関で融資が出にくいことの他は、ほぼ問題はないとのことでしたが。
回答内容 「ここは道路です(位置指定道路)」と行政庁から指定を受けた幅員 4m 未満の道路のこ
とを「2項道路(建築基準法42条2項)」と呼びますが、その道路の持ち分が無い物件
のリスクについてシェアします。

位置指定道路は、建築基準法という法律で定められた道路ですので、道路以外の用途(た
とえば、駐車場にしたり、ゴミ置き場にしたり)は利用することができません。つまり、道
路以外の用途で使えないということになります。

また、位置指定の認可を取っていない私道であれば、建て替えが出来ない可能性が高く
なりますが、位置指定の認可を取っていれば、私道の持分がなくても、建て替え自体は問
題なくできるので問題無さそうです。そして、位置指定道路の権利を持っている人は、例
え自分の土地だからと言って、他人の通行を妨げることは過去の判例上も困難です。

それでは、この仲介会社が説明するように、私道持分無しの物件は本当に問題無いので
しょうか・・・?

おっしゃる通り、売りにくい(=出口が取りにくい)といったリスクなど、いろいろと
考えられそうです。不動産関連のトラブルの中でも、私道に関するトラブルは多いですし。。。
また、もし仮に所有するアパートに問題ありの方(たとえばうるさい改造バイクを所有
している)が入居されて、近隣住民の人と揉めたとします。法律では道路は使わせなけれ
ばいけないかもしれませんが、感情的にはどうでしょうか。近隣住民は「絶対にあのアパ
ートには協力しない」となり、たとえば掘削などの必要な工事が発生した場合、交渉には
手間と時間が掛かります。知らないところで入居者や内見者に嫌がらせをしているかもし
れません。そもそも持ち分が無いので、持ち分を持っている人と比べて、すべての事で交
渉が不利になってしまうのがリスクですね。

そうは言っても利回りがとてつもなく高く、収益性のある物件であれば買いますし、す
べては購入する価格や条件次第といったところでしょうか。いずれにしても少し高度な物
件には間違いありません。

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