質問と回答

カテゴリ 修繕
質問項目 「お金を稼いでくれるリフォームについて」
質問内容 初歩的な質問で申し訳ないですが、確認させてください。購入予定の物件で一室空きに
なるので、リフォーム計画を立てようとしています。部屋内部を見ていないのもあります
が、正直、何を見て何処をどう直すべきなのかわからない状況です。


先日、ホームセンターにいって DIY できるパンフレットなどを貰って勉強したりしてい
ますが、まだまだイメージが掴めていません。以下、質問させてください。


・リフォーム方法や考え方などが学べるおすすめの書籍や教材をご教授ください。
・自分で実施するとした場合、費用対効果の高いリフォームはなんでしょうか。
・一部屋あたりにかけるリフォーム費用の目安(賃料に対しての割合)はどのくらいでしょ
うか。
・リフォームに関して、こう進めていくのがよいなどがありましたら、ご教授ください。


以上、よろしくお願いいたします。
回答内容 初めて中古物件を購入する時に、リフォームの知識があるかないかで、ダイヤの原石を
見つけられかどうかの分かれ目となりますので、とても重要なご質問だと思います。ご質
問者さんは「初歩的な質問」と謙遜されていますが、すべての人に役立つ質問だと思いま
す。


さて、一つ目の質問「リフォーム方法や考え方などが学べるおすすめの書籍や教材をご
教授ください。」について回答します。


どの書籍が良いかについては、その人のリフォームに対する考え方、部屋の間取り、建
物の構造や築年数などによっても大きく変わりますので、私が良かったと思った本や教材
の一部を列挙します。(他にもあるのですが忘れてしまいました。)本は、図書館や中古
で買えば大したお金もかからないので、全て読むことをオススメします。


① 不動産投資・賃貸経営で利益を残す!リフォームコスト削減ノウハウ虎の穴(小林大祐)
② 空室ゼロの「プレミアム物件」を作り出す!勝ち組賃貸経営術(西村哲)
③ リノベーションで満室経営!!(西村哲)
④ 空室ゼロにするリフォーム&リノベーション―賃料値下げをしないですむ打開策(秋山
英樹)
⑤ (新版)「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法~大家の駆け込み寺「満室研究
所」所長が教える
⑥ 建築費 20%カット! 驚異の儲かる不動産投資術(中村一晴)
⑦ 元手 300 万円で資産を永遠に増やし続ける方法(松田淳)
⑧ 決定版 自分でできるリフォーム&修繕大百科(ドゥーパ!編集部)
⑨ 勝ち組大家さんの高収益アパマン経営マニュアル~原状回復工事業者が初めて明かす
儲かるサポート業者の選び方(工藤一善)
⑩ 一瞬で心をつかむ 売れる色の使い方(加藤京子)


そして、教材で私が参考になったのは以下です。上記の本を読めばかなり知識が身に付
きますので、本をすべて読んでも足りないようでしたら購入する程度で考えてください。


・正しいDIY手順を動画で見るなら・・・
① 世界一わかりやすい大家さんのセルフリフォーム DVD(松田淳)


・劇的に外壁塗装のコストを下げるなら・・・
② アパマン・リメイキングセミナーDVD(浦田健、他)


・費用対効果の高い「色」のセンスを身に付けるなら・・・
③ 加藤京子のカラーシステムパーフェクトマスターセミナー(浦田健、加藤京子)




そして、次の質問「自分で実施するとした場合、費用対効果の高いリフォームはなんで
しょうか。」についてですが、費用対効果の高い場所と方法で分けて回答します。


まず、私の考える費用対効果が高い場所についてですが、①「内見時、扉を開けた瞬間
に最初に目にする場所」と、②「入居者が生活をしていて最も長い時間目にする場所」、
③「近隣の同じような家賃・間取りの部屋がやっていない場所」の 3 点です。


この 3 点を一つ一つ丁寧に解説しているととても長くなってしまうので省きますが、リ
フォームはついついあそこもここもとなり、キリがなくなってしまいます。すべてをやる
のではなく、この 3 つのポインに絞って実施することで限られた予算内で、効果的なリフ
ォームが可能となります。
そして、私の考える費用対効果の高い方法についてですが、「新品に交換するのではな
く貼るか塗る」の方法を選びます。床、天井、浴槽、キッチン、扉などなど、様々な場所
が貼るか塗るかでかなり見栄えが良くなります。そして安いです。
<リフォーム前> 比較的綺麗だがあまり面白みの無い部屋




<塗装> アクセントとして、一部だけを塗装




<リフォーム後> 海に近い夏らしいさわやかな雰囲気に変身
<リフォーム前> キッチンも少し安っぽく見える




<リフォーム後> ダイノックシートを張っただけで、イメージがガラリと変わる。
続いての質問「一部屋あたりにかけるリフォーム費用の目安(賃料に対しての割合)はど
のくらいでしょうか。」についてですが、部屋の状態や物件の利回りや場所、投資スタン
スによっても大きく異なります。


究極は、空室期間1ヶ月以内に入居が決まるレベルでリフォームができると最高です。
どんなに汚くても入居者がいるのであればお金をかけてリフォームしなくてもいいですし、
どんなにお金をかけて綺麗にしても入居者がいなければ意味がありません。この絶妙なバ
ランスは経験によってのみ培われていきます。ただ、それだと難しいと思うので、2つの
視点を参考として以下にシェアします。


一つは、「金持ち大家さんシリーズ」で有名な浦田健さんなどは、賃料の6ヵ月分が目
安とおっしゃっています。たとえば家賃1ヶ月5万円の部屋であれば、30万円がMAX
となります。


一方で、築古の物件だったりすると、家賃の6か月分程度では大したリフォームができ
ない場合もあります。もちろん購入時に計算しておく必要はありますが、私は家賃の2年
分で考えています。家賃5万円の部屋であればMAX120万円です。




そして最後の質問「リフォームに関して、こう進めていくのがよいなどがありましたら、
ご教授ください」についてですが、リフォーム成功の最も重要なカギは「パートナー選び」
だと私は考えています。


ですから、スタートとしては、「信頼ができて、施主の意見を聞くだけでなく提案もし
てくれて、腕が良くて、センスが良くて、信頼できて相場よりも安い金額の業者をどうや
って見つけてくるか?」に全精力を注いでください。i タウンページ、建設業協会、インタ
ーネット、管理会社に聞くなどあらゆる手段を使って探してみてください。


最高のパートナーが見つかったら、あとは「リフォーム後のイメージをどうやって共有
するか?」が重要です。言葉や文字でリフォーム後のイメージを正確に伝えるのは至難の
業です。私のオススメは、ME コーポレーション(35 万円で空間をデザイン)のようなデザ
インリフォーム事例集を無料でもらえる業者から事例集を入手して、業者に「このような
イメージで!」とお願いすることです。効率的なイメージ共有ができますし、冒険しても
失敗しないデザインでできます。
そして、最後になりますが、「リフォーム後の部屋をいかに多くの客付け業者に見ても
らうか?」です。写真付きで不動産会社を回ったり、1日だけ内覧会を開くなどして、「決
めやすい部屋」だと認知してもらうようにしてください。



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