質問と回答

カテゴリ 経営
質問項目 「入居申込者からの家賃交渉はどう対応する?」
質問内容 購入したばかりの成田の戸建物件、まだリフォームに着手もしていないのに入居申し込
みが入りました。しかも、家賃 12.8 万で募集していたところ、12 万の鬼のような指し値で
す。リフォームをどうするかばかり考えていたので、ちょっと戸惑ってます(^^;


家賃の値下げ交渉についてはどのていど許容しますか?まぁ、12 万でも充分、想定内な
んですが。
回答内容 おめでとうございます!幸先の良いスタートで良い感じですね。家賃交渉が入った時の
対応について迷われているようですが、羨ましい悩みですね。私なりに対応案を 4 つほど
考えてみました。どれを選択するかは考え方次第ですが、戸建ての場合は 4 番目が私は一
番好きです。


・対応案① リフォーム範囲を最低限にして、値下げした 12 万円で契約する


家賃を下げる代わりに、生活に支障のある範囲だけの手直しに留めて契約するという対
応案です。壁のクロスなども多少の汚れはほっといて、生活していて問題無いレベルのと
ころだけに留めます。申込者には、「最低限の原状回復に留めることができれば、その分
の経費を抑えることができえるので、家賃を下げることができます!」と説明できるかと
思います。


・対応案② 家賃を下げる代わりに、礼金を上乗せする


家賃を下げる代わりに、その分礼金をいくらか上乗せする家賃設定を用意して、申込者
に選んで頂く対応案です。例えば、8 千円の家賃の値下げであれば、礼金を 2 ヶ月上乗せし
ます。2 年 6 カ月以上住むのであれば、礼金 2 ヶ月分払った方が入居者にとって得になって
くる計算になります。※礼金を何か月上乗せするかは考え方次第です。


契約家賃 12 万円×礼金 2 ヶ月=24 万円 = 値下げ 8 千円×30 カ月=24 万円


・対応案③ 家賃交渉には応じない
家賃交渉をしてくる申込者は、入居後もいろいろとトラブルになるケースも多いです。
まだリフォームもしていない状態での家賃交渉なので、リフォーム後に入居申込が期待で
きるようであれば、設定した家賃を貫くというのもありかと思います。


また、売却まで見据えて考えている場合は、それだけ利回りが下がり販売価格も下がっ
てしまいますので、家賃交渉には応じない方が良いでしょう。戸建ての場合は、そこまで
影響は大きくないですが。


・家賃 12.8 万円 ⇒ 利回り 12%で売却する場合、1280 万円
・家賃 12.0 万円 ⇒ 利回り 12%で売却する場合、1200 万円


・対応案④ 交渉以下の家賃設定にして、リフォーム自由


最後の案としては、申込者の交渉してきた家賃よりもさらに下げて(家賃 11 万円とか)、
「こちらで原状回復は一切やならないので、入居者の自由にリフォームしてもいいよ。」
という提案もできるかと思います。


注意点として、賃貸借契約書には、「原状回復の必要無し。その代わりクリーニング代
だけは〇〇円請求」や「退去時に造作物の買取はしない」や「間取りを変更するような、
大規模な工事を伴うリフォームは、必ず事前に大家に相談」などを念のために書いておい
た方が良いでしょう。

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