質問と回答

カテゴリ 購入
質問項目 「築古の物件ついてはどのようにお考えでしょうか?」
質問内容 築年数についてはどのようにお考えでしょうか? 私としては、20 年を超える物件は修
繕の必要性や融資の問題で、あまり CF が残らない気がするのですが…物件によりけりだと
は思うのですが、極力 25 年を超える物件は避けるようにしてきました。


対象物件を選定する基準ともなるので、ぜひアドバイスを頂ければと存じます。宜しくお
願い致します。
回答内容 築年数に対する考え方ですが、「耐用年数オーバーの物件は融資が出にくい」という問
題は取りあえず置いておいて、私がどう考えているかお答えします。


結論から言うと、築古の物件、耐用年数オーバーの物件であっても私はほとんど気にし
ません。なぜなら、最近はリフォーム技術が素晴らしいので、どんなに古い物件でも新築
同様に再生できるからです。みなが避けるような古い物件の再生こそチャンスがあり、不
動産投資(事業)の醍醐味だと思っているぐらいです。


ですので、物件選定の基準として、購入時の築年数の優先度は低く、あえて言うならば
「なるべく新耐震(1981 年(昭和 56 年)6 月 1 日)が望ましい」としているぐらいでしょ
うか。雨漏りをしているような状態や、シロアリで建物が傾いている状態だと厳しいので
すが、大規模修繕の費用も含めて、回るのであれば購入もありだと私は考えています。


そして、最も重要なポイントとして私が考えている基準は、「入居付けができるのか?」
「どのくらいお金をかければ戦っていけるのか?」「利回り 15%を確保するには、修繕費
含めたらどのくらいで買えばいいのか?」ということです。


また、「耐用年数オーバーの物件は融資が出にくい」という問題についてですが、確か
に融資は受けづらいです。しかし、すべての銀行がそうかというとそんなことはなくて、
耐用年数オーバーの物件でも 10 年~20 年融資してくれる銀行もあります。例え融資期間が
短くなったとしても、キャッシュフローが出る利回りで買えればOKと私は考えています。

PDFファイル

ご覧の環境では、object要素がサポートされていません。
PDFファイルをダウンロードしてください