質問と回答

カテゴリ 購入
質問項目 「銀行管理物件の購入交渉について」
質問内容 ななころさん、私も公開質問お願いいたします。昨日、自分の所有するアパートの隣地
の所有者が隣地境界の立ち会いを求めて来ました。何で今になってそんなことするのかお
聞きしたところ、他人に譲渡する事がわかりました。今日、早速謄本をとり抵当権を見た
ら金融機関の物件価格をはるかに上回る根抵当権が設定されてました。


物件は、賃貸併用住宅で、鉄骨3階建て、ワンルームが5室、自己居住スペースは4LDK
の 221 平米の土地です。これから金融機関に電話して見ようと思います。既に下限価格を
計算しましたので指値入れてもいいかなあとも考えています。


このような場合、金融機関にどのように交渉したらいいか、また自宅の住宅ローンがあ
るなかで、賃貸併用住宅ローンを組む際、どのようにしたらいいか、教えて下さい。ちな
みに物件は神奈川県横浜市磯子区です。更に所有者は、既に退去して金融機関の管理物件
になっていると思われます。
回答内容 ものすごく高度な質問ですね。物件もかなり良さそうです。


まずは初心者の方のために解説すると、このような金融機関が管理している物件という
のは、融資を受けていた金融機関に所有者が返済できなくなってしまい、担保として募集
されてしまった物件のこと指します。所有者が事業で失敗してしまったり、給与が激減し
てしまい返済できなくなってしまったのでしょう。任意売却→競売と流れ、おいしい物件
となる可能性の高いチャンス物件です。


そして、まず金融機関への交渉の方法について回答します。ご自身で交渉する場合は、
他の業者にも競売にも流さず、ご質問者に流した方が良いと考える、金融機関のメリット
を考えてみると良いかなと思います。


金融機関にお勤めだったご質問者さんは、金融機関のご事情を良くご存じだと思います。
例えば、利益をのせる必要の無い分、業者に流すよりも高値で買ってくれる上に、また融
資を取れるとなったら、喜んでくれる可能性があります。現在所有の隣地アパートの土地
と建物を第二抵当に提供することで、メリットを感じてもらえるかもしれません。
とはいえ、不動産業者ではない素人が交渉するのはかなり難しいかもしれません。最近
は競売に流した方が高く売れるということで、交渉に応じない金融機関も多いと聞きます
し、すでに多数の不動産業者が交渉していることも予想されます。私も 2 棟目の物件は任
売で購入しましたが、かなり手間も時間もかかりました。一つの方法としては、もし信頼
できる不動産業者があれば、仲介手数料分ぐらいでお願いできるかもしれません。


また、もう一つのご質問、すでに住宅ローンを受けている人が、2 つ目の住宅ローンを受
ける方法についてですが、残念ながらここでは詳しく書くことができませんので、別途勉
強会の時にお話ししますね。良く知られている方法としては、フラット35とは別にもう
一本住宅ローンは引けますし、セカンドハウスローンといった方法があります。


ただ、今回のような物件でしたら、住宅ローンではなく、アパートローンやプロパーロ
ーンで融資を受けてしまっても良いかもしれませんね。

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