質問と回答

カテゴリ 経営
質問項目 「問題アリの入居者にはどう対応したらいいでしょうか?」
質問内容 質問お願いします。先日入居者から深夜に電話あり話しました。


現状として、物件引き渡し後1月11日に所有者変更と振込口座変更のお知らせを兼ね
て各戸挨拶に行って会って話しました。玄関ポストに鍵が掛かったまま使用できないのを
何とかして欲しいと要望があったので1週間以内にポストごと取り替えました。


今年の2月分から所有者変更のため管理会社が変わり振込口座も変更になっているが
今までの6ヶ月の中で3ヶ月分しか支払ってくれていません。本来翌月分の家賃は前月の
27日までの振込をお願いしていますが、
2月分 →2月25日 (管理会社が電話で督促して)
3月分 →5月8日 (管理会社との約束では3月15日までに払うことになっていた)
4月分 →5月30日 (5月29日に私が電話して「今月分入っていませんよ」と言っ
て払ってもらった)


5月17日に管理会社と訪問した際には、彼女にお金を渡して任せていると言っていた
が管理会社の人がその場で会社に確認し入金無いことを告げて、5月19日に1.3か月
分払うことを約束し署名、捺印もらいましたが不履行です。


深夜の電話での言い分では、前管理会社から家賃請求の書類が届いていて払っていた。
先日そこからも家賃の支払いが滞っていると電話あって意味が分からない。自分は「家賃」
は支払っているから欲しければ 私がそちらに請求してもらうべきだ。自分がそちらから
返金要求するだけの労力が勿体ない。そもそも入居時に草刈りをさせられた。障子が破れ
ていた。網戸が破れていた。ゴキブリが出て害虫駆除を自分たちでやって片づけもやった。
畳が替えてなくて 仏壇の跡らしきものがくっきり残っている。カーテンが付いたままだ
った。だから 「何とかしてくれ」「その時の労力を請求しますよ」最終的には、「家賃
下げてくれ」 とのことでした。


私の回答として、「前所有者や前管理会社からそういった要望は一切聞いていないが、
今回要望と受け止めて対処します。畳は出来る、出来ないがあるので業者に見てもらいま
す。」「家賃は入居から1年も経っていませんので下げられません」


以上が 現在の状況です。引き渡し以前のことを言われても知らないことばかりです。
どこまで対処すべきなのでしょうか?特に前管理会社に払ってしまった家賃をこちらが取
り返すのは出来ません。家賃引き下げに関しては管理会社と話し合い滞納分が解消された
ら2000円引き下げてもいいかと言う事になりましたが、まだ入居者には言っていませ
ん。やたらと所有者としての「責任」を強調されました。私からしたら借主としての家賃
支払いの責任を果たせと言いたいですが。ななころさんならどう対応しますか。
回答内容 いろいろと問題がありそうですが、一度問題を整理してみます。
① 入居者が家賃を 3 ヶ月滞納している
② 入居者からクレームおよび家賃減額交渉が入っている
③ 現管理会社と前管理会社との引継ぎがうまくいっていない
④ 現管理会社がきちんと管理していない
⑤ 現管理会社との連携がうまく取れていない


このように整理して考えると、現管理会社の対応のまずさと、管理会社⇔大家間の連携
に根本的な原因がありそうです。管理会社がいるのにも関わらず、大家自らが入居者に督
促しなければならなかったり、入居者から深夜に大家の電話に直接かかってきたりしてい
ることからも推察できます。


おっしゃる通り入居者にも問題がありそうではありますが、突然の大家の変更や以前の
大家や管理会社の怠慢などにより、入居者にもフラストレーションが溜まっていたのかも
しれません。ここは逆に、入居者をハッピーにするチャンスとして捉えてみてください。


最初のステップとしてできることは、現管理会社との連携強化です。物件が安定稼働す
るまで月に 1 回~2 回(できれば回数は多い方がいい)顔を出して、とことん改善に向けて
話し合ってみてはいかがでしょうか。担当者だけでなく、社長や上の立場の人と話すこと
も必要です。時には食事や飲みに誘ってもいいでしょう。しっかりとコミュニケーション
を取ることから始めてみるといいかなと思います。徐々に打ち解けて心を開いてくれよう
になり、大家に協力してくれるようになるはずです。


しかし、それでもどうしても管理会社の対応が改善される見込みが無ければ、管理会社
の変更や自主管理への切り替えを検討することを考えてみてはいかがでしょうか。入居者
にとってみると「またか」と思われ、混乱させてしまうかもしれません。しかし、長いス
パンで考えるとどうでしょうか。正直に入居者に事実を伝え、理解してもらうようにすれ
ば、きっと入居者も協力してくれるようになるはずです。
そして、「100%自分が原因の法則」というのがあります。確かに管理会社や入居者
に問題があるかと思いますが、その問題の根本は自分にあるという考え方です。一度自分
を他人として客観視してみて、俯瞰して全体を見るようにすると、思わぬところで問題の
解決の糸口が見つかり、不思議と問題が消えてしまうことがあります。試してみてはいか
がでしょうか。


われわれ不動産投資家としては、「いかにこのような問題アリ物件を安く買って、いか
に入居者にハッピーになってもらうか?」が、不動産投資の一つの醍醐味だと私は考えて
います。安く買えて儲かって、入居者もハッピーになったらこんな最高なことはありませ
ん。ですので、楽しみながら一つ一つ問題解決をしていきましょう。


もし 1 人ではどうしても答えが見つからないようでしたら、グループコンサルや個別面
談でご相談くださいね。

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