質問と回答

カテゴリ 購入
質問項目 「擁壁のある物件は、どのような注意点がありますでしょうか?」
質問内容 千葉で物件を探していたところ、築 34 年の戸建てを紹介されました。想定家賃は低く見
積もって 7 万、固定資産税評価額 500 万、古いわりに綺麗な物件を 300 万でと言う話でし
た(表面利回り 28%!)

安い理由は、土地の一面が高さ 5m(横幅は 5m くらい)の擁壁に面しており(隣家が擁壁
の上にある。擁壁は隣家の敷地内。)建て替えの際はこの擁壁のことでお金がかかりそう
なため、買い手がつかなかったみたいでした。

出口を考えるため、現在ハウスメーカーに建て替え時に擁壁にかかりそうな費用を割り
出してもらっています。(採算に会わなければ、投資家への売却か・・)擁壁問題のある
物件への投資について、考え方や注意点を教えてください。
回答内容 築古とはいえ、戸建てで土地付きで 300 万円は、とても興味深い物件ですね!?このよ
うなちょっと問題のある物件は、問題をクリアできる可能性があれば、お宝物件に変わる
可能性があるので、私も嫌いではありません。

さて、隣地などとの間に高低差があるときに造られる「擁壁(ようへき)」ですが、す
でに擁壁のある中古住宅や土地を購入するときには、どのような注意が必要でしょうか。
擁壁に関する注意点は意外と多いので、下記の通りまとめます。

① 擁壁の種類や状態は?

まずは基本的なところですが、大きな地震があったときなどに、「崩壊する危険性が無
いかどうか」、亀裂やひび割れなどの状態を見て、擁壁の種類や状態を良く確認するよう
にしてください。また、擁壁の見栄えが良くないと、嫌がられて、入居付けに苦戦する場
合もあります。

② 「水抜き穴」があるかどうか?

一定基準以上の高さの擁壁を作る場合、「壁面の面積3平方メートル以内ごとに少なく
とも1個の、内径が 7.5 センチメートル以上の水抜き穴」の設置が義務付けられています。
しかし、水抜き穴が無いケースも多々あります。水抜き穴が無い場合は、崩壊する危険性
が高い場合もありますので、水抜き穴があるかどうか?水抜き穴の状態はどうなっている
のか?を確認するようにしてください。

③ 敷地境界線と擁壁の位置はどうなっている?

平坦な土地よりも敷地の境界トラブルに発生する可能性が高いので、上側と下側との敷
地の境界がどこになっているのか?擁壁の位置が、境界線に対してどうなっているのか?
をしっかり確認するようにしてください。

④ 擁壁設置の過去の経緯は?

越境問題などに発展する可能性もありますので、擁壁が造られたときの過去の経緯を確
認するようにしてください。また、擁壁の上側と下側の敷地において建築への何らかの制
約はないのか?擁壁の維持管理の責任や費用負担がどうなっているのか?などは不動産屋
に調べてもらうようにすると良いです。

以上のように、擁壁についてはいろいろと注意点があり、少し難易度の高い物件となり
ます。出口(=売却)に関しても、ご質問者さんが擁壁について確認しているように、購
入者も同じように擁壁についてはとても気にしてくるでしょう。価格以外で、購入者がそ
の物件を選ぶ理由があるかどうか?選ぶ理由や価値を生み出せるかどうか?を考えて、見
合った価格で指値して購入するのが良さそうです。

PDFファイル

ご覧の環境では、object要素がサポートされていません。
PDFファイルをダウンロードしてください