質問と回答

カテゴリ 経営
質問項目 「管理会社の変更をしたいのですが、どのように進めたらいいでしょうか?」
質問内容 今年の4月末に宇都宮にマンションを購入しましたが、管理会社に入居者募集の能力や
知見が足りておらず、また業務ミスも多いため、契約中の管理委託契約を解除したいと考
えております。契約途中の破棄は可能でしょうか。契約期間と破棄の部分を抜粋した内容
は、以下となります。

 契約期間 平成 26 年 5 月 1 日から平成 27 年 4 月 30 日までの 1 年間

 契約期間は 1 年間とし、契約終了 3 ヵ月前までに当事者から申し出がないときは更に 1
年間自動更新し、以後同様とする。但し、乙の紹介による賃借人が入居している場合は、
乙に契約違反及び故意過失による甲への損害発生、並びに著しく信用を欠く乙の行為等、
本契約を継続することが困難であると認められるに至ったときに限り本契約を解除する
ことができる。"※甲が私、乙が管理会社

契約解除条項の中で、"並びに著しく信用を欠く乙の行為等"となるのがポイントなのか
なと思っております。具体的な事象は、以下のとおりです。

① 家電家具つき居室の家具家電の動作チェック漏れによる入居者クレーム(家電が故障し
ていた)

② リフォーム工事遅延

③ 賃貸収入入金金額の間違え ※こちらからの指摘で管理会社が気がついた、連絡をして
から2営業日経ち、ようやく経理担当から連絡あり。

この他、"著しく信用を欠く乙の行為"とはならないかもしれませんが、管理会社に対す
る賃貸のプロフェッショナルとしての力量の疑問点は以下のとおりです。

① 物件管理担当が賃貸業の基本的な単語を知らない(例:マイソク)

② フリーレント、敷金礼金無しで AD 費3ヶ月を積んでいるのに、管理会社が3ヶ月間で1
件も入居者を決めてこない

③ メールに対する質問や依頼でちんぷんかんぷんな回答が頻繁に返ってくる

最後に、解約できる可能性がある場合、どのように段取りを組み、話を進めていくのか
もアイディアがあれば、アドバイスいただけますと助かります。よろしくお願い致します。
長々となりすいませんが、かなり悩んでいるので、よろしくお願い致します。
回答内容 いろいろと問題のありそうな管理会社ですね。。。管理会社変更までの手順を列挙して
いきます。

① まず、契約更新についての条項とは別に、管理委託契約書の「解約の申入れ条項」が
どうなっているかを確認してみてください。一般的には3ヶ月前に書面での解約申入
れにより、中途解約が可能となっている場合が多いです。解約予告期間が記載されて
いない場合は、業務上に支障がない場合即時解約できます。

また、契約書によっては、長期間の解約が出来ないとするものや、契約期間分の管理
料を違約金として支払うことにより解約できるような契約となっている場合もありま
すが、そのような内容は違法な場合すらあります。

基本的には、"著しく信用を欠く乙の行為"が無かったとしても、解約できると考えて
良いでしょう。

② 次に、管理をお願いできそうな有能な管理会社を探してください。有能な管理会社が
いない状況で、現在の管理会社とケンカ別れしてしまったら目も当てられません。※
場合によっては自主管理も視野に入れておきます。

③ 有能な管理会社の探し方としては、ハトマークの全宅連とウサギマークの全日連のサ
イトに登録されている業者を、足を運んで回ってみると良いと思います。現管理会社
の噂や入居者募集の相談ということで行くといろいろと情報を聞けるでしょう。

※以前私が作成したレポート「利回り 47%を実現!地方高利回り物件で、圧倒的な成
果を出すための管理会社の選び方」も参考にしてみてください。

④ 良い管理会社候補が見つかったら、どうやって管理を移行していくか、その管理会社
と打ち合わせをしてみてください。打ち合わせをしていく中で、本当に管理を任せて
も良いかがさらに見極められてくるでしょう。

※ポイントとしては、この時点では管理委託契約はまだ結ばないでください。信頼で
きる有能な管理会社だと分かった時点で結べば良いです。

⑤ 信頼できる有能な管理会社だと分かったら、あとは既存入居者への案内から引継ぎま
で、基本的にすべてその管理会社に任せてしまって良いと思います。

以上、管理会社の変更の手順を列挙してみましたが、一点不安な点があります。それは、
管理会社を変更したいという私が最近受けた相談すべてが、宇都宮の管理会社です。です
ので、もし有能な管理会社がどうしても見つからない場合は、自主管理を視野に入れる必
要がありますので、別途相談頂ければと思います。

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