質問と回答

カテゴリ 購入
質問項目 「表面利回り 32%を見つけたのですが、挑戦するべきでしょうか?」
質問内容 公開質問をお願いします。前回の地方高利回りの講話の影響もあり、地方高利回りの物
件を探していたところ、埼玉で、1k15 平米、三点ユニットの家賃二万三千円の部屋ばかり
10 部屋近くある物件が表面利回り 32%で売っていました。(ほぼ土地値、木造 27 年)

セオリーでいけば、地方で狭くかつ 3 点ユニットなので、今後少子化のなかで競争力が
ないとして通常避けるところですが、なにせ高利回りなので今後家賃が一万円に下がって
も利回り 15%で回るので、チャレンジしようかなとも迷っています。

このような物件、ななころさん、みなさんだったらどう考えますか?
回答内容 販売図面を見た限りでは建物の状態は良さそうですが、賃貸需要はどうなのでしょう
か?賃貸需要の見極めと、車社会のエリアなので近隣駐車場があるようでしたら、購入を
検討する価値はある物件だと私は思います。理由としては、以下を挙げておきます。

① たとえ15平米の1K×10室が埋まらなくても、風呂トイレ別の2DK×4室さえ
埋まれば12%~15%の利回りを得られる。逆に1Kは当てにしない。
② 図面を見た限りでは、部屋や建物の状態が割と良いこと。
③ どうしても1Kが埋まらない場合は、十分な予算シュミレーションが必要だが、リフ
ォームして2部屋をつなげることが可能。もしくは3室を2室にして、風呂トイレ別
とすることも可能。 ※要確認
④ 接道状況が良いので、新築戸建てや戸建て用地として出口を描くことも可能。

あとは指値をして、より安全圏にもっていけるかどうかが鍵になるかと思います。私の
調べた限りでは、この地域は一時期人口が減り壊滅状態だったようですが、開発があり少
し持ち直してきており、大学もあるため、近隣駐車場さえあれば、まったくダメなエリア
では無さそうですね。いずれまた人口は減少するエリアだということと、融資付けに苦労
しそうだということを念頭に置いておけば、挑戦してみる価値は十分にあるかと思います。
参考まで。

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