質問と回答

カテゴリ 法人
質問項目 「法人設立に関して質問させてください」
質問内容 公開質問になります、法人設立に関連する質問です。

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【質問の背景】

・ 現在、個人で取得、保有、登記しているマンション一棟がありますが、法人を設立して
そちらに所有権を移したいと考えております。




【質問内容】

1. 不動産管理法人か合同会社で管理するかを迷っています、それぞれのメリット・デメ
リットを教えて下さい。

2. 所有権を法人に移転する際に、具体的にどのような手続きが必要でしょうか。それは、
司法書士に頼むということになるでしょうか?

3. 保有物件はスルガ銀行から融資を受け抵当がついておりますが、法人への所有権移転
に対し、スルガ銀行に NG を受ける可能性はありますでしょうか?
回答内容 【回答1-1】「賃貸管理法人か、サブリース法人か、資産管理法人か?」

回答する前に、質問内容を確認する必要があるのですが、「持っている物件の所有権は
個人のままで、新規法人を立てて既存の物件を管理(or サブリース)する」か、「合同会
社を設立して、個人で所有している物件を、新しく設立した法人に譲渡 or 贈与して管理す
る」のとではどちらがいいのか、という内容のご質問でしょうか?また、「節税」という
観点でのメリット・デメリットでしょうか?

そうだと仮定して、回答を進めていきます。もし私の理解とご質問の意図が違うようで
したら、また来週ご質問ください。なお、法人設立には次の3つがあり、3 番が最も節税効
果が高くなります。この 3 種類を混同しないようにご注意ください。
1.個人所有の物件の管理会社として管理費を法人収入とする

2.個人所有の物件のサブリース会社として、サブリース費を法人収入とする

3.個人→法人に譲渡(売却)or 贈与し、法人の収入とする

それでは、「1.賃貸管理法人」の設立のメリットですが、もっとも手間がかからず
手続きが簡単な方法です。個人所有の物件を管理し管理料をもらうことで、節税すること
が可能です。デメリットとしては、法外な管理料は設定できませんので、管理料は家賃収
入の5%程度ですので、かなり節税効果は限定的だということです。

つづいて、「2.サブリース法人」のメリットとして、個人から建物を満室賃料又は実
質賃料の 10%~20%引きで借り受け、それを入居者へ又貸しすることにより節税できる効果
があります。デメリットとして、1よりも節税効果は高いもののやはり節税効果が限られ
てしまうということです。また、個人大家→入居者」で結んでいる賃貸借契約を、すべて
「法人大家→入居者」に結び直さないといけないため手間がかかります。

一方、新規法人(合同会社)を節税設立して、所有権を個人から法人に移動させる場合
のメリットとして、先の方法に比べて、最も節税効果を大きくすることができます。相続
税対策やリスク回避といったメリットもあります。しかし、デメリットとして、個人から
法人に所有権を移動させる際に、大きな税金がかかるということです。「贈与」か「譲渡」
によっても違いますが、個人・法人双方に税金がかかってきます。また、この後の回答で
も出てきますが、抵当権の付いている物件は基本的に難しいでしょう。

そして、どの方法が良いかは、質問者さんの現在の物件の家賃収や利益、給与収入など
によっても大きく変わってきますので何とも言えません。詳細は税理士さんにご相談いた
だくことおすすめします。




【回答1-2】「個人→法人に所有権を移す場合の手続きは?」

続いて、個人で所有している物件の所有権を、法人に移す場合の手続きについてですが、
新規法人へ「贈与」か「譲渡(売却)」か「賃貸」によっても手続き内容は変わってきま
す。また、「譲渡(売却)」する場合でも、個人で所有している物件の土地と建物を、法
人に時価で譲渡するのは資金的にも税金的にも大変なので、土地は個人のままで建物だけ
を法人に譲渡する方法があります。

どの方法が最も節税効果が高いかは、これも質問者さんの資産背景等によって変わって
きますので、手続きの詳細については税理士さんにご相談いただくことおすすめします。
ここで大切なのは、「具体的な手続きの方法を知ること」ではなく、「これだけの方法が
ある」ということを知っておくといいかなと思います。




【回答1-3】「抵当権付物件の個人→法人への所有権移転は、銀行が許しますか?」

結論から言ってしまうと、所有権移転はまず難しいでしょう。個人と法人はまったくの
別人と考えて頂ければ理解しやすいと思います。まったくの別人に、物件を譲渡 or 贈与す
るということは、普通の売買と変わりはありません。譲渡 or 贈与する側は抵当権の抹消が
譲渡 or 贈与される側は現金を用意するか新たな融資を受ける必要があります。
必要ですし、

さらに言うと、スルガ銀行は一般的に個人属性で融資をしており、法人融資はハードル
が高くなりますので、一層難しいでしょう。どのようにしたら個人→法人への所有権移転
が可能になるのか、一度担当者に相談してみるのもいいかと思います。

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