質問と回答

カテゴリ 購入
質問項目 「持ち分売りに挑戦したいのですが・・・!?」
質問内容 公開質問お願いいたします。

最近競売物件をよく見るようになったのですが、よくあるのが、持ち分売りという記述。
恐らくプロのお方が入札するのでしょうが、ななころさんは、初めての物件が競売ですか
ら持ち分売りにも挑戦しましたか?また、どうやって物件をまるごと手に入れるのでしょ
うか?プロの手口を知りたいのです。法的な面と相手のある事ですので、トークの部分も
です。

そして普通の大家さんが足を踏み入れてもいい分野でしょうか?その際、物件の取得価
格は、私の推測では時価の半分くらいかと思うのですが、どうでしょうか?
回答内容 持ち分売りに挑戦ですか・・・、レベル高いですね!?会員さんのレベルアップのスピー
ドが速くて、回答する方も大変です(汗)。

さて、持ち分売りについてですが、正直私もやったことがないので、私の知り合いの売買
専門の不動産屋やご自身で不動産賃貸業をやっている不動産屋に聞いてみました。すると、
二人とも回答は同じ。「競売はときどきやるが、持ち分売りのような面倒で時間がかかる
のは基本的にはやらない」という回答でした。すでに家賃収入が何億もあるわけですから、
当然の回答なのかもしれません。

そこで、教えて Goo に良さそうな回答があったので、参考に引用しておきます。

【質問】
裁判所の競売でマンションの 1/2 とか 1/4 の持ち分だけの競売部件を見かけ
ます。こういう場合の買い手は買ったところで当然ながら住めるかどうかはわ
かりません。買った後どのように利用するのでしょうか?


・立ち退きしてもらって住む?残りの持ち分は占有者が持っていれば立ち退き
はさせられませんよね。
・持ち分の家賃で儲ける?家賃を払わなければ残りの持ち分で払えという事で
残りの持ち分を手に入れる? それも気の長い話ですね。

【回答 1】

こういうケース(持ち分売り)は大抵が相続不動産を分割せずに共有したまま、相
続人が自己破産したりすると起きるケースです。とにかく共有持ち分であれ破産管財
人は競売にかけます。共有持ち分の片方が競落できればいいのですが、おカネがない
と第三者(大抵は業者)が安いカネで落札。つぎに共有持ち分の分割請求 つまり時
価で売却して持ち分をカネで払えと言う。900万で競落したものを、1800万で
売れたら900万の儲け。

あるいは、競売されたら困る所有権者は、持ち分を時価で買うというかもしれない
けどもともとそれなら競売でおとせばいいわけでカネがないのはばれている。こんど
は全体の競売だからそんなカネはもともとない。応札するのはのこりの持ち分をもっ
ている業者ということになり、業者は全体を競売価格で手に入れる。それを転売して
儲ける。持ち分が半分なら、今回も900万で落札。もともと時価3600万のマ
ンションが1800万で手に入る。リフォームして転売して1500万はもう
かりますねぇ。


【回答 2】

まず、第 249 条各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をする
ことができることから半分持ち分があるなら、今住んでいる家の半分は使えるという
ことになります。普通、他人と同居は嫌だから、その持ち分を住み手が「家賃を払う」
という形になります。また、もともとが賃貸物件なら、家賃収入を所有権割合で分け
るということになります。

ただ、現実はそういう悠長なはなしではなく、共有の所有権を取得した人は他の持
ち分を持った人に、共有物の分割請求をしてきます。共有者は、いつでも他の共有者
に対して共有物の分割を請求することができ(民法 256 条 1 項本文)、分割の方法に
ついて共有者間で協議が調わないときは裁判所に分割を請求することができます(民
法 258 条 1 項)。

つまり、まず分割しないなら競売にかけるぞということになります。持ち主は相手
の持ち分を自分で買い取るか競売に応札することになります。いずいずれにしろ取
得者は競売で払ったカネ以上で自分の持ち分が売れるか、残りも競売価格で入
手できれば、御の字ということです。ちなみに競売価格は常に市価の半分~7
割くらいと考えたら、十分利益のでる商売なのです。
以上、教えて Goo からの引用ですが、いかがでしょうか?参考になったかどうかは分かり
ませんが、いずれにしても、手間はかかりそうですが、それ相応のうま味はあるようです。

ただ、私がやるかと聞かれたら、恐らくやらないでしょう。いろいろな感情がくっついて
くる案件が多そうですので。それでも、もしお互い Win-Win な取引になるような案件があ
れば、挑戦することもあるかもしれません。あくまでも私の私見です。ご参考まで。

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