質問と回答

カテゴリ 融資
質問項目 「銀行融資の際に良く聞くプロパーローンとは?」
質問内容 銀行融資の話しをしていると、よく「プロパー」って言う言葉が出てくるのですが、「プ
ロパー」って何でしょうか?
回答内容 不動産を購入するために、銀行から融資を受ける場合、融資には主に 3 種類あります。
この 3 つのローンの違いを理解していると、金利や融資期間など有利に融資を受けられる
ため、違いを抑えておきたい重要な知識です。

1.住宅ローン
2.アパートローン
3.プロパーローン

プロパーローンとは、一言で言ってしまうと「事業性融資」のことです。プロパーは、
英語で「Proper」と書きます。「固有の」「独特の」「特有の」という意味です。そこか
ら、「銀行のプロパー融資」は「銀行が独自で貸し付ける融資」を指します。

プロパー融資のメリットとしては、

(1)保証料がかからないこと。
(2)少々担保評価割れていても、十分返済可能と認められれば、融資が受けられること。
(3)高齢者や年金暮らしのかたなど、型にはまらないケースも融資が受けられること。
(4)住居系以外の店舗や商業ビルなど、どんなものでも融資対応が可能なこと。
(5)年収の何倍までといった制限が無い

デメリットとしては、

(1)審査が非常に厳しく時間がかかるという点
(2)取引実績が大切で、開業間もないうちは難しい
(2)団体信用生命保険をつける場合、別途費用がかかること。

一般的にアパートローンというと地主さん向けの融資で、サラリーマンは利用すること
がかなり難しくなります。ただし、スルガ銀行やオリックス銀行のようなアパートローン
はかなり特殊で、優良属性のサラリーマン向けです。

一方、プロパーローンは、一般的に地元銀行や信用金庫などが地元の事業者に対して融
資していく事業性融資ですので、柔軟な対応が可能で、築古物件や借地権の物件などちょ
っとクセのある物件に対しても融資してくれることもあります。
スルガ銀行やオリックス銀行のアパートローンのように、年収の何倍までと言った制限
や、アパートローンで言われるいわゆる信用棄損というような考え方はありません。その
ため、事業性や資産背景なども考慮して審査を行い、支店長の判断などにより断られてし
まう場合もあります。積立定期預金などの日頃の取引もかなり重要になってきます。競売
ノウハウの第一人者ともいえる藤山勇司さんが書籍で書かれているように、普段から銀行
とコツコツ付き合っていくことが、プロパー融資を受けるために有効です。
ですから、不動産投資おいてある程度属性の良いサラリーマンが最初に物件を買う場合
は、審査が速く、融資審査の比較的緩い、スルガ銀行やオリックス銀行のアパートローン
を使っていくサラリーマン投資家が多いのです。

一方で、属性が良くなかったり、会社経営者や個人事業主が融資を受ける場合は、地元
銀行や信用金庫のプロパーローンを利用していきます。また、サラリーマン属性をフル活
用してスルガ銀行などのアパートローンを使い切ってから、プロパー融資を受けていくと
いった融資利用戦略もあります。

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