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融資引いて、買い続ける投資家のための！
銀行が融資したくなる決算書の作り方・読み解き方
◆融資頭打ちになってしまった不動産投資家Aさん
「うーん、なんで融資が出ないんだ・・・」
とあるサラリーマン投資家Aさんが頭を抱えながらやってきました。
Aさんは脱サラして悠々自適な生活を夢見て不動産投資をスタート。1棟目、2棟目と順調に物件を購入。「どんどん買っていくぞ！」と意気揚々と3棟目の購入を検討していました。
ところが、融資してくれる銀行がどうしても見つからなくなってしまったのです。 「この物件だったら絶対に大丈夫なはずだ！」と持ち込んだはずだったのに・・・
「何かが、おかしい・・・」
「積算評価も高く、収支も悪くない。サラリーマンとしての年収も悪くはない。「以前、銀行からはまた相談してください」と言われていた。」
「たしか先日受講したセミナーで不動産業者の営業マンが「サラリーマンに対して銀行融資が閉まっている」と言っていたが、本当だったんだ。。。」
Aさんは、なぜこんなことになってしまったのでしょうか？物件やAさんの属性には問題無いはずなのに、なぜ銀行融資がストップしてしまったのでしょうか？不動産業者の営業マンが言うように、本当に銀行の融資姿勢が閉まっていることが原因なのでしょうか？
◆Aさんが融資頭打ちになった原因は？
Aさんが銀行融資を引き出せない理由は、銀行融資の仕組みを知らなかったことです。銀行マンが何をチェックしているかを理解せずに銀行融資を引き出そうとしたことに原因があったのです。
それでは、銀行融資の仕組みとは何でしょうか？銀行マンは何をチェックしているのでしょうか？
まず、当然ながら銀行マンがチェックする項目の１つは、持ち込む物件です。銀行の評価基準に従って、担保価値のある物件かどうか、収益性のある物件かどうかをチェックしていきます。
ところが、銀行マンがチェックするのは、「物件評価」だけではありません。銀行マンは「物件評価」も含めて、大きく分けて３つの項目をチェックしています。物件評価以外に、あと２つチェック項目があるのです。
しかも、この３つの項目の「掛け合わせ」で評価します。掛け合わせというところがポイントです。つまり、たとえ物件評価が100点満点の物件だったとしても、あと２つ評価のどちらかが0点であれば、掛け合わせですので、総合的な評価は0点になってしまいます。
それでは、残り２つのチェック項目とは何でしょうか？
◆銀行マンがチェックする項目とは？
３つの項目のうちのもう１つは「事業性評価」です。
営業マンは、業績の良い企業や、将来見通しの明るい事業に銀行が融資したいのは当然です。融資する法人 or 個人事業の業績をチェックして、融資するかどうかを決めていくのです。
そして、事業性評価で主に使われるのが「決算書」です。決算書の中身をチェックして、融資できるかどうかを判断します。ですから、銀行が融資したくなる「決算書」になっているかどうかはとても重要です。
また、３つの項目のうちのもう１つは「経営者評価」です。
「定性評価（ていせいひょうか）」と言ったりもします。要は経営者であり社長である投資家が、融資するに値するかどうかをチェックするのです。
経営者評価には、投資家の持っている資産だったり人物を評価するのに加えて、投資家自身が数字を把握しているかをチェックします。
配偶者に任せきりで社長はわからない。顧問税理士に任せきりで社長はわからない。これでは、「この会社、この社長におカネを貸してだいじょうぶだろうか…」と銀行マンが不安に思うのも無理はありません。
経営者であり社長である投資家自身が、「決算書」の中身を読み解く力があり、理解しているかどうかはとても重要なチェックポイントなのです。
◆貯金を引き出すかのように融資を引き出す！
このように、私たち不動産投資家にとって、銀行から融資を引き出して物件を買い続けるためには、「決算書の役割を理解すること」がとても重要になります。
逆の言い方をすると、決算書の役割を理解すると、銀行融資を格段に引き出しやすくなります。まるで自分の貯金を引き出すかのように、融資を引き出すことができるようになるのです！
そして、「これは買いたい！」と思った物件に巡り合った時に、瞬時に銀行から融資承認を得ることができますし、「融資特約ナシ」で買付できるようになったりもするのです！
そこで、今回のセミナーでは、不動産投資専門の税理士「叶温（かなえ ゆたか）」さんをお呼びして、
不動産投資家に特化した決算書の読み解き方について学んでいきます。
第116回 基礎から学ぶ不動産投資予備校
融資引いて、買い続ける投資家のための！
銀行が融資したくなる決算書の作り方・読み解き方
日 程： 2022年11月26日（土）
時 間： 13時30分～17時30分（13時15分受付開始）
会 場：都内某所 ※申込者にご案内
【概要】
銀行から融資を引いて買い続けるためには、銀行から「融資をさせてください」と言われるような決算内容にしていく必要があります。決算書を読み解く力も必要となります。
それでは、銀行から「融資をさせてください」と言われるような決算書にするにはどうしたら良いのでしょうか？銀行は決算書のどこを見ているのでしょうか？融資を引き出すにはどうしたらいいのでしょうか？
今回のセミナーでは、不動産投資専門の税理士として、何百人何千人とサラリーマン不動産投資家の相談をうけてきた叶税理士法人の叶温税理士から、銀行から融資を引き出すための決算書のポイントを学んでいきます。
【ポイント】
- 不動産投資家が決算書を読み解くためのポイントとは？
- 銀行が見ている決算書の重要ポイントとは？
- 融資を引き出し続けるための決算書にするためには？
- 銀行が融資をしたくなる決算書、融資を断られる決算書
- 決算書を作成する際に私たち不動産投資家が知っておかなければならないこと
【アジェンダ】
- 決算書の基礎知識
- 銀行はどこを見ている？
- 銀行はどう見ている？
- 銀行評価をよくするテクニック
- 利益と税金のバランス
【スケジュール】
13時30分〜14時00分 冒頭挨拶 & 導入
14時00分〜15時00分 本編前半
15時15分〜16時45分 本編後半
17時00分〜17時30分 まとめ
18時00分〜20時00分 懇親会
※予告なくスケジュールは変更する可能性があります。
【講師プロフィール】
叶 温（KANAE YUTAKA）氏
叶税理士法人 代表
1974年、兵庫県神戸市生。甲南大学経営学部卒業。
税理士・宅地建物取引士・管理業務主任者。
大学卒業後、広告代理店の営業として3年間勤務。その後、税理士を目指し会計事務所に転職。平成18年の会計事務所勤務時代に年収400万円で、１億円のマンションをフルローンで購入。 不動産投資を実践し、不動産を購入する前からコンサルティングのできる税理士として、不動産投資に特化した節税・キャッシュフロー改善ノウハウを駆使する。
著書に『大家さん税理士が教える 不動産投資で効率的にお金を残す方法』（ぱる出版）、
『大家さん税理士が教える 不動産投資「お金の残し方」見極め法』（ぱる出版）等がある。
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※初めて参加する方へ※
勉強会後に、高額な商品の強引な売込みや、会への巧妙な誘導みたいなことはしませんのでご安心ください。また、単なるお金目的や情報収集が目的の方は、参加をご遠慮いただけますようにお願いします。
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