このコーナーでは、不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、１０年以上の不動産投資経験と、これまで１０００人以上の相談に乗ってきた経験を元に、不動産投資家ななころが丁寧に回答していきます。
◆ 今回の不動産投資に関する質問
「一棟目に築古一棟アパートを購入することによる債務超過」
現在、一棟目購入にあたり、勉強中です。
法人（合同会社）での一棟アパートを購入しようかと考えているのですが、耐用年数を超えた物件は、債務超過とみなされ、二棟目購入の際に融資が通りにくいとの話を聞きました。そうなると、築古物件を除外して購入することになり、自己資金500万程度で手を出せそうな物件がなかなかみつかりません。
一棟目購入にあたり、そこまで考えるのは考え過ぎなのでしょうか？
もちろん、物件の稼ぎ次第だと思いますので、高利回りで満室経営できれば問題ないと思うのですが。まずは一棟目を買わないと始まらないということは重々承知なのですが、この考えが足枷となっています。何かアドバイスを頂ければと思います。
◆不動産投資家ななころの回答
今回は、初めての物件購入を検討されている方にありがちな「債務超過」への不安に関する質問です。たしかに融資には戦略が重要ですし転ばぬ先の杖も大切なのですが・・・
初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１５年目になります。現在は脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
勉強せずに物件を購入してしまい苦労している人もいる中で、1棟目の購入に向けてしっかりと勉強されたり、このように質問される行動は素晴らしいなと思います。ぜひ良い物件に巡り会えると良いですね！
さて、ご質問の件ですが、文章から読み取るとご質問者さんの中で購入基準がまだ明確になっておらず、軸が定まっていないのではないかと感じました。
なぜなら購入基準さえ明確になっていて、その基準が間違ってさえいなければ、債務超過の心配自体が不要になるからです。実際「自分がどのような物件を購入したいのか？」が明確になっていない人ほど、いろいろなことが心配になってくるようです。
そのため、まずは先輩大家さんに相談するなどして、購入基準を明確にされることをオススメします。以下に最低限明確にしておいた方が良い基準を７つほど上げておきます。
１．目指す利回りは？
２．目指すキャッシュフローは？
３．返済比率は？
４．エリアは？
５．購入金額は？
６．目指すゴールは？（どのくらいの期間で、どのくらいの規模を目指すか？）
７．それぞれの優先順位は？
以上、質問の回答になっているかは分かりませんが、参考になる部分があれば幸いです。１棟目購入に向けてがんばってください！
◆編集後記
私がこうした不動産投資に関する質問に回答するのは理由があります！
私自身が不動産投資で失敗して夜も眠れないほど辛い思いをしたため、「不動産投資で失敗する人を減らしたい」というコミッションがあることと、質問への回答って私自身がものすごく勉強になるのです。
質問者の表面上の文章から、裏にある背景を読み取り、適切に回答する力が身につくからです。質問者さんの多くは、実は質問の意図を明確に質問できていないのです。「何を質問したいか」が明確になっていない人も多いのです。
そのため、自分では適切に回答したにも関わらず、まるでピント違いの回答になってしまうことも多々あります。
また、「そんな答えが欲しいんじゃないだよ～」となってしまうこともあります。会話の中でしたら、聞き出しながら求めている回答を導いていくことができますが、文章ですとなかなかそうもいきません。
ですから、回答に答えながら精度を上げていきたいと考えている次第です。（そのお陰もあって、この回答は「ベストアンサー」に選ばれたようです。）
◆不動産投資に関する質問の募集について
このコーナーでは、読者様からいただいた質問に対して、不動産投資家ななころが直接回答してきます。
「○○について、ななころさんはどう思いますか？」
「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」
「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」
など…不動産投資を進めていく上でぶつかった悩みや疑問があればお寄せください。必ず回答するかどうかはお約束できませんが、一人でも多くの人の質問に回答していきたいと思っています。
ななころ質問への回答は僕自身の成長にもつながるのでウェルカムですよ！あなたからの質問をお待ちしております。
