このコーナーでは、不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、１０年以上の不動産投資経験と、これまで１０００人以上の相談に乗ってきた経験を元に、不動産投資家ななころが丁寧に回答していきます。
◆ 今回の不動産投資に関する質問
「中古物件が売れません。」
当方、33歳のサラリーマンで1棟を所有しております。年収が下がり、固定資産税が負担になっており、現に物件の売却活動をしております。
1棟なのでかなりの額の残債が有り（当時流行ったスルガ系ローンです）、残債を上回るように業者にお願いしているのですが、駅から遠い、空室有り等でなかなか買い手が付きません。（物件の住所は神戸です）
所有し続けたとしても固定資産税の負担が有り、いずれ売る流れです。正直、手に負えない状況です。良き売却の戦略、宣伝文句等あれば教えて戴きたいです。（ちなみに当時は私は神奈川に住んでおり、物件情報など皆無でした）
◆不動産投資家ななころの回答
今回は、2013年〜2018年にイケイケだったS銀行から融資を受けて物件を高値掴みしてしまった投資家さんからの質問です。「正直、手に負えない状況」とおっしゃるほど切迫した状況のようです。。。
初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１５年目になります。現在は脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
「今の生活が少しでも楽になれば・・・」「人生を自由に描いてみたい！」そんな思いから勇気を奮い起こして不動産投資を始めることを決心したのにも関わらず、最初の物件でつまずいてしまったのですね。私も最初の物件購入で苦労しましたので、お気持ちはすごく分かります。夜よく眠れない日があったりもするのではないでしょうか。
ただ、あきめずに行動すれば絶対に道はあります。自暴自棄になることなく行動し続けることが大切だと考えています。ここで回答するには限りがありますが、挽回のためのステップをお伝えします。以下のステップに沿って行動することで、実際に高値売却に成功した事例がいくつもあります。
１．最悪の事態に備える
まずは返済ができなくなった時の対処法を、知ることから始めることをオススメします。自己破産以外にも様々な対処法があります。私は、対処法を知ることで、「最悪でもここまで」「少しだけ勇気が出てきた」とちょっと心が軽くなり、行動する意欲が湧いてきた人をたくさん見てきています。最悪の事態の対処法を知り備えることで、心の安定剤になります。
２．粘り強く金利交渉する
その上で、粘り強く金利交渉すると良いかなと思います。交渉のポイントとしては「お願い」にならないことです。（かと言って、横柄になるのも違います）粘り強い戦略的な交渉の末、金利1％台になっている人もたくさんいます。
３．高値売却に向けて準備する
家賃は下げず、初期費用を安く家賃を上げる工夫することが大事になってきます。利回りが上がるからです。また、売却対象のターゲットを見据え、買主が安心するように修繕履歴を詳細に記したり、物件のポイント等をA41枚にまとめておくということも1つの方法です。
４．売却できるまでしぶとく運営する
売却は運やタイミングもあります。ポンと売れてしまうこともあれば、1年2年売れない場合もあります。売却できるまで、支出をできる限り抑え高稼働を続け、しぶとく運営することです。
５．コミュニティに参加して情報交換する
そして最後に、S銀行からの融資で困っているようでしたら、同じように困っている人たちの集まるコミュニティに参加することも１つです。なかには怪しい団体もあるので気をつけながら、今ではたくさんのコミュニティがありますから、自分に合ったものを選ぶと良いかなと思います。同じような境遇の仲間が心の支えになります。
以上、参考になったかどうかは分かりませんが、少しでも参考になれば幸いです。挽回に向けてがんばってください！
◆編集後記
私はこのような高値掴みしてしまった方からの相談を多く受けます。収支も回らない、売りたくても売れない、ニッチもサッチもいかなくなってしまっている人もいます。ひじょーに厳しい方もいます。
できることなら、第一目標は売却です。今は絶好の売却タイミングなので売りたい物件がある場合は、すぐに動くように伝えています。
高値掴みしてしまった物件の売却は至難の技ですが、高値売却に成功している事例も数件あります。なかにはヤフオクやメルカリの転売スキルを活かして、高値掴みした不動産をも高値売却に成功した人もいます。工夫次第で高く売れるのが転売の醍醐味ですからね。
上記回答に付記するならば、「売却を不動産業者に頼りっきりしない」というのが、高値売却のポイントとなります。不動産業者に任せっきりでは絶対に売れません。
高値売却に向けた戦略が必要です。高値売却に向けた戦略についてはブログやセミナーで解説していますので、お読みになってみてください。
◆不動産投資に関する質問の募集について
このコーナーでは、読者様からいただいた質問に対して、不動産投資家ななころが直接回答してきます。
「○○について、ななころさんはどう思いますか？」
「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」
「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」
など…不動産投資を進めていく上でぶつかった悩みや疑問があればお寄せください。必ず回答するかどうかはお約束できませんが、一人でも多くの人の質問に回答していきたいと思っています。
ななころ質問への回答は僕自身の成長にもつながるのでウェルカムですよ！あなたからの質問をお待ちしております。
