◆どうすれば失敗を挽回できる？
前回の記事では、マンション投資で失敗してしまうサラリーマンが多いこと、悪質な手口も横行していることをお伝えしました。特に新築ワンルームマンション投資は、素人が安易に手を出してはいけない投資だと考えています。
ところが、マンション販売会社は多額の広告費を使ってTVコマーシャルをバンバン流していたりするので目につきやすく、会社の上司や先輩など身近な人から誘われたりすることもあって、安易にマンション投資に手を出す人が減りません。むしろ増えている気さえします。
しかも、やっかいなのは失敗していることに本人が気がつきにくいんです。
ほとんどのマンション投資は毎月のキャッシュ・フローはわずかながらでもプラスだったり、マイナスであっても年末に還付でガバっとまとまったお金が入ってきたりします。「うまくいっている」と錯覚しやすいのです。
そのため、2つ目、3つ目と融資が出る限り買い続けてしまい、借金を増やし続けてしまいます。自分で気がつくか、誰かから指摘されない限り、傷口をどんどん大きくしていってしまうのです。
それでは、マンション投資に手を出してしまい、失敗してしまった人が挽回するためにはどうしたら良いのでしょうか？どのようなステップを踏めば失敗から立ち直ることができるでしょうか？
◆失敗から復活のための1stステップ
これからマンション投資で失敗してしまった人が挽回していくためのステップをお話していくわけですが、もしかしたらこの最初のステップが一番難しいかもしれません。この最初のステップを乗り越えられずに苦しみ続けている人も大勢います。
それでは、最初のステップとは何でしょうか？
最初のステップは「失敗を受け入れる」ということです。マンション投資で失敗してしまったという事実を直視するということです。
「ふざけんな！」「俺（私）はマンション投資は失敗したわけじゃない！」と憤りを感じた方もいらっしゃるかもしれません。「まさか自分が失敗するなんて！」と多くの人が思っていますから、受け入れることって簡単なようでいて意外と難しいですよね。
マンション投資で失敗してしまう人の多くが優秀なサラリーマンだったり士業の人たちです。これまで人生で失敗とは無縁だったりします。まさかマンション投資で失敗して、多額の含み損を抱えているなんて思いたくもないことでしょう。
ですから、優秀な人ほど「失敗を受け入れる」ということが難しかったりするのです。そして、前述の通り、傷口をどんどん広げてしまったり、うすうす失敗だと気がついていたとしても蓋をしてしまったりするのです。
これから「マンション投資は失敗」だと言える理由について下記に書いていきますが、果たしてその事実を受け入れることができるでしょうか？
ななころ失敗したことを受け入れるのって難しいですよね。僕も最初、不動産投資で失敗した時には何度も何度も現実逃避しました。。。
◆なぜマンション投資は失敗なのか？
それでは、そもそもですが、マンション投資はなぜ失敗だと言えるのでしょうか？
理由① 毎月キャッシュフローがわずか or マイナス
マンション投資は「投資」というからには、投資したリスクに見合う分のリターンを得られなければ投資とは言えません。「リスク＞リターン」になってしまっている場合、投資ではなくそれはギャンブルです。
マンション投資は数千万円〜数億円という借金リスクを負っているにも関わらず、得られるリターンはわずか毎月数千円のキャッシュフローのみ。それどころ、毎月赤字を垂れ流している場合もあります。
「節税効果を狙って投資した」という方もいますが、マンション投資で期待できる節税効果はわずかです。節税を狙うのではあればもっと他にもいろいろと方法があります。
マンション投資は、投資とも節税対策とも呼べないものなのです。
理由② 売却すると大きな損失
しかもマンション投資の場合、売却したくても思ったような金額で売ることができません。
購入した時の金額よりも20%以上減額になってしまったというケースも往々にしてあります。3000万円で買ったマンションが2400万円以下の値段でしか売れないとなったら、エライコッチャですよね。単純に600万円以上の損失です。
しかも、すぐに手放したくても借金の残債以上の価格で売ることができずに、売りたくても売れない人も大勢います。売るためには多額の損失を覚悟しなければなりませんが、どうしても失敗を受け入れられずに塩漬けになってしまいます。
また、「残債が減ってきたら売ろう」と考えるのですが、残債が減って売れる水準に達するには20年30年と先のことになってしまうのです。そもそも20年30年後に売れればいいのですが・・・。
理由③ さまざまなリスクに耐え続けなければならない
そして、「売れなくても、借金完済まで保有し続ければいい」と考える方もいますが、この保有＝持ち続けることが結構難しかったりします。
マンション投資の場合、毎月キャッシュフローがわずか or 赤字を垂れ流している状態ですから、これから先高い確率で起こるであろう保有リスクに耐えるのがとても難しいからです。
まずは「家賃下落リスク」「空室リスク」です。当然ながら築年数が古くなればなるほど、入居募集に苦戦するようになり空室期間が長くなり、家賃は下がります。サブリース付き物件であれば、突然サブリース料を減額されたり、打ち切られたりすることもあります。
次に「管理費・積立修繕金・原状回復費の増額リスク」です。適切な修繕と管理を行っていかなければなりませんが、築年数が古くなればなるほど経費は増えるため、収益をより圧迫していきます。
そして極めつけは「金利上昇リスク」です。たとえば、金利が1.5%→2.5%と1%上昇しただけで、3000万円借りた場合では毎月の返済額は1万以上増えます。
これらのリスクを数十年と耐え続けながら保有するは至難の業です。
一般的に築年数が古くなれば古くなるほど、空室は増え、空室期間は長くなり、家賃は下がり、管理費は上がります。そして、金利は高くなり返済額が増えるとかもしれません。つまり、ダラダラと保有すればするほど毎月の支出が増え、累積赤字も膨らんでいきます。
◆まとめ
以上のように、マンション投資の失敗から挽回するためには、最初のステップはまず「失敗を受け入れる」というところから始めることがとても重要になってきます。
失敗を認めない限り前へは進めません。自ら失敗を認めて、なぜ失敗なのかを知らなければ、挽回のしようもありません。この先、何十年と爆弾を抱えながら生きていくことになります。
そして、爆弾が破裂する頃には60歳70歳80歳となっており、若かった頃のような気力も体力はありません。挽回するのが一層難しくなってしまうのです。
そのため、とても受け入れがたいことではありますが、まずは失敗を受け入れて現実を直視することが、挽回するための最初のステップとなるなのです。失敗を受け入れるからこそ、次に進むことができるのです！
ヘレン・ケラー盲目であることは、悲しいことです。けれど、目が見えるのに見ようとしないのは、もっと悲しいことです。
（第3話につづく）
