◆復活への３rdステップ
前回のステップでは、目指すべき最終的なゴールを確認しました。マンション投資で失敗した場合の目指す最終的なゴールは「高値売却」です。できるかぎり高い値段で売るために、準備を整えていくことの重要性をお伝えしました。
では、なるべく高値で売却するためにはどうしたら良いのか？
投資用マンションの値付けは主に「収益還元法」によって決定されており、高く売るためには「家賃を上げる」or「利回りを下げる」ことが何よりも重要になってきます。つまり、家賃をできる限り上げることが、高値売却の準備となるのです。
しかし、「入居者がいるし・・・」「家賃なんて簡単には上げられないよ・・・」と最初から諦めモードの人もいらっしゃると思います。なかにはサブリース契約をしていて、大家の判断で家賃を上げることができない人もいるかもしれません。
そこで、今回のステップでは、「3rdステップ・家賃を上げる方法」について実践方法も含めてお伝えしていきます。※サブリース付きの場合については次ステップ（4thステップ）で方法をお伝えしていきます。
◆家賃アップは不可能？
たしかに家賃を上げるのは簡単ではありません。マンションオーナーの勝手な都合で家賃を上げることもできませんので、「正当な事由」が必要となります。必ず「入居者」との合意が必要となります。
また、家賃を上げることによって、「入居者に退去されるのが怖い」と不安に感じたり、「次の入居者がいつまでも決まらないのでは・・・」と不安に感じたり、入居者との交渉やトラブルをわずらわしく感じ、なかなか実行できないオーナーも多いのではないでしょうか。
しかし、家賃を上げることがすごく難しいことで絶対に不可能なことでしょうか？
たしかにいきなり家賃を月1万円値上げするのは難しいですが、月1千円2千円の少額から徐々に上げていくとしたらどうでしょうか？
月1千円家賃を上げることに成功するだけで、売却価格は上昇します。家賃を上げることによって逆に人気物件と思われることだってありえます。そうなれば、さらに高値で売れるチャンスが広がります。
つまり、家賃値上げを試行錯誤し続ける姿勢が、家賃値上げ成功のために最も重要となるのです！
◆家賃を上げる実践的な方法５選
それでは、ここから家賃を値上げするための実践的な方法についてお伝えしていきます。以下すべてを実践できるわけでもありませんが、どれか１つでも実践すれば家賃値上げできる可能性があります。
１．近隣の家賃相場に合わせる
今、インフレ・円安の流れを受けて、全国的に家賃は上昇傾向です。5,6年前（2017年、2018年ごろ）と比べて、マンションの家賃は5％〜10％程度値上がりしています。
たとえば、アットホーム株式会社が毎月公表している「全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」募集家賃動向」によると、東京都23区・大阪市のマンションの家賃は右肩上がりなのが分かります。
（出典：at home「全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」募集家賃動向」より）
もちろん場所や間取り、築年数など物件によるところもありますが、周辺の家賃相場と比べて、ご自身のマンションの家賃が安いのであれば、値上げするチャンスは十分にあります。
【周辺家賃相場の調べ方】
近隣の家賃相場を調べる方法の１つとして、SUUMOが提供している無料サービス「賃料・設備相場チェッカー」がオススメです。駅名や住所を入力するだけで、簡単に周辺の家賃相場を調べることができます。
２．円安・インフレによる費用負担の増加を理由
昨今の円安・インフレによって、さまざまな物価が値上がりしていることを実感しているのではないでしょうか。
電気代・水道代・ガス代などの公共料金も値上がりしていますし、エアコンや給湯器といった設備代も値上がりしています。原状回復費やリフォーム代にいたっては、材料費や人件費の高騰が凄まじく、1.5倍〜2倍以上値上がりしています。税金も値上がりする一方です。
そのため、あらゆるものが値上げラッシュする中で、僕たちオーナーが家賃を値上げをせざるおえないタイミングに来ているのは間違いありません。円安・インフレによる費用負担の増加は、家賃値上げの正当事由に該当するのです。
【家賃値上げのお知らせ例】
家賃値上げのお知らせの書き方の例です。家賃の値上げをする具体的な理由をあげたうえ、こうした諸般の事情から値上げをせざるを得ないこと、ただし、値上げ額については近隣の賃料も参考に正当な家賃であることを伝えると良いでしょう。
３．初期費用を下げて家賃を上げる
更新のタイミングや入退去は、絶好の家賃アップのタイミングです。単純に今の家賃を上げることもできますが、すでに家賃は相場並or相場より高くこれ以上の家賃アップが望めない場合もあるでしょう。
単純な家賃アップは難しい場合、フリーレントをつけたり仲介手数料を0円にして、家賃を上げる方法があります。入居者の初期費用負担を下げて、家賃を上げるのです。名付けて「ソフトバンク作戦」です。
たとえば、家賃8万円の部屋であれば、月の家賃を3千円上げる代わりに、フリーレント1ヶ月分or仲介手数料分をつけてあげるのです。2年間住む場合であれば、家賃値上げ分（7.2万円）よりも、フリーレント1ヶ月分（8万円）の方が入居者にとってお得なのです。
【ソフトバンク作戦】
ソフトバンク株式会社はかつて、ADSLの「ヤフーBB」サービスをスタートした際、東京・秋葉原などの電気街で、赤いユニホームの営業員がADSLモデムを無料で配るゲリラ作戦を展開し当時話題となり、ADSLの普及が一気に進んだ。
また、スマホの「0円販売」もソフトバンク（孫正義社長）が生み出した販売手法で、高額なスマホが初期費用無料で手に入るということで、ソフトバンクユーザーが一気に増えた。
４．ペット可、楽器演奏可
ペット可や楽器演奏可の物件には、根強いニーズがあります。相場よりも家賃が高くても、場所によってはキャンセル待ちになるほどのニーズです。相場家賃よりも５千円〜１万円以上の大幅アップも可能です。
マンション規定で不可となっている物件が多いのも事実ですが、最近の投資用マンションはペット可が標準となるケースも増えており、あなたの物件の規定はどうなっているのか、一度確認することをオススメします。
また、楽器演奏不可の場合でも、電車の線路や高速道路が近くてそもそも騒がしい立地だったり、遮音型換気装置や二重サッシなどのさほど費用のかからない簡易的な遮音（完全防音ではなく遮音）することで、一部の楽器であれば演奏可能とすることができるかもしれません。
さらに、コロナで在宅ワークをする人やYouTubeでゲーム中継を配信する人も増えており、防音性のある物件は非常に人気が高まっています。
【ニーズの高まる防音性の高いマンション】
「爆音OKマンション入居待ち2800人 配信や演奏、全力で」
ご近所さんに一切の遠慮なく、爆音で生活する人々がいる。こんな書き出しだが、社会問題の話ではない。どんな大きな音を鳴らしても近所迷惑にならない防音マンションが人気だ。かつては音楽家などに需要が限られていたが、在宅時間が増えた新型コロナウイルス禍を機に居住者の幅が広がっている。
（2023年7月17日 日経新聞記事より）
５．（裏技）民泊 or レンスペ可能物件にする
コロナ騒動も一段落し、日本を訪れる外国人旅行者が急増しています。コロナによって大打撃を受けて倒産に追い込まれたホテルや旅館も多く、宿泊需要に対して供給が追いつかなくなっています。
そのため、一時期は民泊も撤退が相次ぎいだものの、再び民泊の登録件数が増えてきており、民泊OKのマンションの需要も高まっています。そのため、民泊としてマンションの１部屋を貸し出したいと考える民泊事業者に貸し出すのです。
また、立地の良いマンションはレンタルスペース（レンスペ）としてニーズも高くなります。手軽に始められる事業としてレンタルスペース事業も盛り上がっています。
民泊＆レンスペ可能かどうかはマンション規定の確認が必要ではありますが、「民泊OK」「レンスペOK」の物件として賃貸すれば、周辺相場よりも高い家賃で貸し出すことも可能となります。
【再び増加する民泊登録件数】
コロナで需要が激減した民泊だが、インバウンドの復活とともに、登録件数がまた増え始めています。官公庁によると、2023年9月時点で、登録件数が前々月よりも769件増加し、2万件を突破しています。
◆まとめ
今回は復活のための３rdステップとして、「家賃を上げる」ということをお伝えしてきました。
繰り返しになりますが、高値で売却するためには家賃アップはとても重要な要素です。円安・インフレによる物価高騰によって、家賃値上げには最適なタイミングとも言えます。
この家賃アップの絶好のタイイングを逃さずに、家賃値上げを試行錯誤し続ける姿勢が、家賃値上げにつながります。裏技を含めて家賃アップの具体的な方法についてお伝えしましたが、どれか１つでも実践して家賃アップにつなげていきましょう！
しかし、投資用マンションによっては「サブリース付き」となっており、オーナーの判断で家賃アップを断行できないケースもあるかと思います。サブリース付きの場合どのように対処したら良いのでしょうか？
次回のステップでは、サブリース付きマンションの場合についてお伝えしていきます。
（第5話につづく）
