◆高値売却準備は整った！
ここまで（第1話〜第7話）まで、各ステップに分けてマンション投資で失敗してしまった時の挽回策についてお伝えしてきました。すべては最終ゴール「高値売却」に向けた準備です。
まずは「ステップ１．失敗を受け入れる」ことから始まります。焦ったり、憤ったり、感情的になり取り返そうと考えれば考えるほど深みにハマります。思考停止しても厳禁です。まずは受け入れることです。
そして、一度冷静になって自分を客観視するために「スッテプ２．現状の収支を把握する」ことです。毎月いくらの収入があって、いくらの支出があるのか、年間の収支はどうなっているのかを把握するのです。
そこから、少しでも収入を上げられるように「ステップ３．家賃をあげる」ように取り組みます。家賃が売却額を決定する重要な要素だからです。家賃を上げられれば上げられるほど高値で売却できる可能性が高まります。
そのため、もしサブリース付であれば、「ステップ４．サブリース解除」を目指します。サブリースがついているだけで家賃アップは望めないばかりか、サブリース手数料が毎月引かれており、高値売却もとても難しくなるからです。サブリース解除は簡単ではありませんが、契約書を確認し直し、粘り強く交渉していきます。
また、サブリース解除（or 管理委託）を進めつつ、できれば「ステップ５．自主管理に挑戦」します。自主管理することで支出を削減できるだけでなく、賃貸管理の知識やノウハウを学べます。自分でコントロールできる枠が大きく広がります。
そして、大きな支出削減につながる「ステップ６．金利引下げ」を目指します。銀行とWin-Winの関係を築きながら金利交渉したり、他行への借り換えも模索しつつ金利引き下げを狙います。金利引き下げに成功すれば、毎月の収支はマイナスからプラスへ一気に黒字転換する可能性もあります。
さぁ、ここまでステップを駆け上がったら、いよいよ高値売却を目指します！
【高値売却までの道のり】
ステップ１．失敗を受け入れる
ステップ２．現状の収支を把握する
ステップ３．家賃を上げる
ステップ４．サブリースは解除
ステップ５．自主管理に挑戦
ステップ６．金利を引き下げる
ステップ７．高値売却する！
◆高値売却成功の方程式
ここからは高値売却に向けた実践方法をお伝えしていきます。
まず最初に知っておいてほしいことは高値売却には「成功の方程式」があるということです。ただ闇雲に売却に向けて動いても高値で売却できないどころか、安く買い叩かれたり、何年経っても売却できません。
なぜ私が高値売却には「成功の方程式」があることを知ったかというと、ライフデザイン実践会の会員さんの合計１２名１５物件の高値売却の事例を分析し、「高値売却には共通点があるのではないか？」と考えたからです。
そして、高値売却の「成功の方程式」にたどり着きました。方程式は３つの要素の掛け算で成り立っています。
１つ目の要素は「物件スペック」です。当然ですが、建物の築年数・メンテナンス状況・立地・外観・家賃等、物件スペックは売却に重要な要素となります。築浅でキレイでおしゃれな1等地のマンションが高値で売れるのは当たり前です。
しかし、物件スペックはどうにもこうにも私たちオーナーがコントロールできるところは限りられています。そこで、残り２つの要素がとても重要になってきます。
２つ目の要素は「不動産業者」です。一言に不動産業者と言っても実は得意不得意があります。売却が得意な業者、賃貸が得意な業者、投資用不動産を扱うのが得意な業者、実需向け不動産を扱うのが得意な業者と様々なのです。
風邪を引いている人が整形外科の病院で診察してもらおうと思わないように、投資用マンションの高値売却を賃貸が得意な不動産会社に相談してはいけません。投資用マンションの得意な不動産業者に依頼するべきなのです。ですから、不動産業者の選定はとても重要となってきます。
そして、３つ目の要素は、高値売却に向けた「戦略」です。ここまでのステップで高値売却に向けた準備を進めてきたわけですが、あなたはようやくスタートラインに立ったと言えます。ここから戦略を練って高値売却に向けて進めていきましょう！
◆高値売却できない人の共通点
さて、高値売却に向けた実践的なステップをお話する前に、まず最初に高値売却できない人の共通点についてお話をしておこうと思います。高値売却にできない人の共通点として、以下の特徴があります。あなたはどこかに該当しないでしょうか？
【高値売却できない人共通点は？】
☑ 高値売却に向けた準備が整っていない
☑ 「売却できたらいいな」と軽い気持ち
☑ 売却希望金額が曖昧、明確になっていない
☑ いきなり不動産業者に売却査定を依頼する
☑ 手当り次第不動産業者に売却依頼する
☑ 不動産業者任せにする
☑ プライドが妙に高い
☑ 情報を収集したり、学ぶ意欲が無い
☑ 頭でっかちで行動しない
☑ 一度売却に失敗してあきらめる
☑ 最初から「売却できない」とあきらめている
いかがだったでしょうか？
上記のうちあなたが１つでも該当するようでしたら、高値売却は難しくなります。ここまで読み進めているあなたなら大丈夫だと思いますが、もしあなたが１つでも該当するのではれば、高値売却を成功するためにまずは考えや態度をあらため強い意思を持って取り組んでいきましょう。
そして、「一人ではどうしても難しい」とお考えのようでしたら、信頼できる先輩大家さんや投資家仲間等の第３者に頼ることも必要です。不動産投資はどうしても経験や知識が物を言うことがあるからです。
ななころわたしも最初の物件購入で大失敗してしまった時、救ってくれたのは先輩大家さんであり、不動産投資家仲間であり、信頼できるメンターでした。
◆まとめ
今回は高値売却成功までの実践的なステップをお話する前に、「高値売却成功の方程式」と「高値売却に成功できない人の共通点」についてお話をしました。
「不動産は買う時よりも売る時の方が難しい」とも言われます。物件購入で失敗してしまったのですから、売る時は絶対に失敗を繰り返してはいけません。高値売却のために全力を注ぐべきだと私は考えています。
絶対に避けなくてはいけないこととして、買う時に損して、売る時にも損して、二重に損をしてしまうことです。「今度こそ失敗しない！」という強い気持ちと姿勢が重要になってくるのです。
次回からいよいよ高値売却に向けた実践的なステップをお話ししていきます。
（第9話につづく）
