◆ 高値売却成功には３つの要素すべてが必要
前回の記事では、高値売却には成功の方程式「高値売却成功＝物件スペック×戦略×不動産業者」の重要な要素の１つ「不動産業者」について解説しました。
不動産業者の選び方の３つのポイントと業者に依頼する時に３つのポイントについて解説してきましたが、本やネットで調べれば分かることは極力省きました。私が実際に相談に乗ったり売却成功した人の話を参考にまとめていますので、より実践に即した解説になっています。
先日、この売却についての記事を書くこともあって久しぶりに不動産業者の売却セミナーに参加してきたのですが、どうしても最後は売却依頼を取ろうと誘導してきます。当然と言えば当然ですが、もっと良い方法やよりベターな選択肢が抜け落ちてしまっていることもあります。
そのため、本気で高値売却するためには不動産業者選びも重要ですが、「物件スペック」「戦略」「不動産業者」３つの要素すべてが重要となります。掛け算ですので１つの要素でも欠ければ高値売却は難しくなります。すべての要素のしっかりとおさえていきましょう。
そして、今回はいよいよ最終話。「高値売却に成功した事例」と「高値売却に成功した人の共通点」についてお伝えしていきます。
◆ 高値売却に成功した事例
これまでライフデザイン実践会の会員が12名15物件の高値売却に成功してきました。私が把握しているだけの数なので、実際はもっとあるかもしれません。今回は３例だけご紹介します。
売却成功事例① フォルテッシモ築地（仮称）
【経緯】
病院勤務男性Aさんは、職場の同僚から医師向け不動産投資セミナーに参加。老後資金と節税目的に惹かれて中央区にファミリータイプの投資用マンションを購入しました。
ところが、不動産投資を学んでいくうちに、「今回の物件購入は失敗だったのではないか」と気付きます。キャッシュフローは月々マイナスで給与から補填しており、この先何十年と定年まで借金返済を続けることに不安を感じ、急いで売却を決意しました。
しかし、立地は中央区の一等地とはいえ、投資用マンションとしては珍しいファミリータイプの高価格帯物件です。 通常投資用マンションの買い手ニーズが多いのが1000万円〜2000万円台。一方、この物件の売出し価格は5000 万円を超えていたため、ほとんど買い手がつかない状況でした。
さらに、売出し中に入居者から「数カ月後に退去したい」という一方があり、ますます高値で売却することが困難になることが予想されました。
【結果】
それでも、Aさんは諦めませんでした。何社も不動産業者を当たり、無理と思えるような希望金額で売却してくれる不動産業者を探し続けます。そしてついに、ライフデザイン実践会の紹介した投資用マンション売却に強い不動産業者が売却に成功し、購入金額よりも500万円も高い金額で売却ができました。
【売却金額】
購入5300万円 → 売却5800万円
売却成功事例② ハーモニーレジデンス成増（仮称）
【経緯】
会社員Bさんは、50代となり定年後の生活に漠然と不安を感じいていました。そんな折に、大手販売会社のテレビCMをたまたま見て、「サブリース付きならば空室の心配も無い」と2016年に新築投資用マンションを２つ同時購入しました。
その後も勢いそのままに投資用マンションを買い増していくつもりだったのですが、銀行から「融資できません」とお断りされるようになります。不動産業者の当初の話では、資産価値の高い物件を買っていけば銀行はいくらでも融資してくれますよ」と言われていたのに、「何かがおかしい・・・」と思うようになったのです。
そこで、購入してから2年後に知り合いの不動産会社に売却を依頼。せめて残債以上で売却できればと考えていたのですが、まったく売れません。結局売り出してから1年経っても売れない状況が続いていました。
しかし、ネックはこの「知り合いの不動産業者」と「サブリース」だったのです。この不動産会社は収益物件を扱ったことのない不動産業者でした。そのため投資用マンションを購入する顧客もサブリース解除のノウハウも持っていなかったのです。
そのため、すぐに不動産会社を変更。投資用マンション販売を得意とする不動産会社に売却を依頼し、同時にサブリース解除も依頼します。サブリース契約書の解除条項には「サブリース解除には違約金として賃料6ヶ月分（約50万円）を支払う」となっており支払うことになったものの、サブリースを解除。売却に全力を注ぎます。
【結果】
結果、売却を依頼して2週間で当初の売却希望金額よりも160万円も高値で2物件とも売却することができました。残債も無くなり、今は不動産投資を勉強し直して再出発しています。
【売却金額】
購入400万円 → 売却4100万円
売却成功事例③ プレリュード押上（仮称）
【経緯】
女性会社員Aさんは2018年に会社の友人から不動産投資セミナーに誘われて参加したことをきっかけに新築マンションを2物件同時購入。マンション価格が高騰中だった時代背景もあり、1LDKの間取りの単身者向けのマンション2物件で4300万円とかなり高値で購入しました。
さらに、マンションに接している前面道路の拡幅工事が購入後に決定し、マンション敷地の一部が削られる事態となりました（購入当社には一切説明が無かった）。そのため、将来的には容積率オーバーとなることが確定し、資産価値毀損による売却への影響は避けられない状態でした。
そのため、約1年以上前から一人で売却のために動いていましたが、希望売却価格（残債以上）で売ることができず苦戦していました。一時期は食事も喉を通らず、会社に通うのが苦しくなるほど悩んでいた時期もあったそうです。
【結果】
売却希望金額満額には至らなかったものの、信頼できる不動産業者が粘り強く買主と交渉してくれたことで、売却開始時の1年前ではとても考えられない金額での売却に成功しました。さらに、不動産業者が仲介手数料を特別に値引きしてくれたことにより、損切りによる手出しはあったものの、最小限で売却をすることができました。
【売却金額】
購入4300万円 → 売却3800万円
◆ 高値売却に成功した人の共通点
私は10年以上でこれまで何人もの投資用マンションの売却相談を受けてきましたが、高値売却に成功した人には”ある共通点”があると考えています。共通点とは何だと思いますか？
それは、売却に向けて実際に「行動した」ということです。投資用マンションでつまずいてしまった人の多くが、「失敗を認めたくない」という思いや、「なんとかなるだろう」という楽観の気持ちや「高く売れるはずがない」というあきらめの気持ちから、実施に売却に向けて動き出す人は少数だからです。
結局は最終的に高値売却に向けて「行動した」人だけが、売却に成功しています。ここまで第1話〜第10話まで高値売却について解説してきましたが、あとはやるだけです！売却に向けて行動するだけです！
たしかに高値で売却するのは簡単ではありません。打ちのめされることもあるかもしれません。それでも、そうした経験がすべて力になります。不動産投資は勉強すればするほど、経験すれば経験するほど、リスクをコントロールできるようになります。
さぁ〜、あとはやるだけです！！
◆ まとめ
ここまで第1話〜第11話まで読んでくださりありがとうございました。いかがだったでしょうか？
【高値売却までの道のり】
ステップ１．失敗を受け入れる
ステップ２．現状の収支を把握する
ステップ３．家賃を上げる
ステップ４．サブリースは解除
ステップ５．自主管理に挑戦
ステップ６．金利を引き下げる
ステップ７．高値売却する！
文字だけではどれだけ伝えることができたのか分かりません。高値売却に向けて全力で伝えるために2ヶ月以上に渡ってこの記事を書いてきましたが、伝えたいことの半分も伝われば嬉しく思います。
マンション投資は気軽に始めることはできるかもしれませんが、儲かっている人はほんの一握りで、ほとんどの人が儲からずに苦労しています。儲かってウハウハうなのは販売している不動産業者だけです。
そして、やめたくても終わりにするのは容易ではありません。多額の借金をすべて返し終わるまで、20年30年とずっとリスクと不安のままがつきまとうやっかいな投資です。しかも、あなたが気力も体力も落ちてきた50歳60歳70歳になって、やっと終りが見えてきます。
それなら、まだ気力も体力も充実している今動きましょう！あなたの明る未来のために売却に向けて今全力を注ぎましょう！
小さいことを重ねることが、とんでもないところに行くただひとつの道
（プロ野球選手・イチロー）
一人でも多くの人の参考になれば幸いです。高値売却の成功を心より応援しています。（完）
